房地产开发全程税收风险防范

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1、房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划许明信1税收增长如“脱缰野马一日千里”2010年全国税收收入总额7.739万亿同比增长26.4%GDP增长率10.3%税收增速是GDP的2.56倍征管与稽查环境偷税是企业和老总最大的风险——永远的痛税务局常常错误执法纳税人往往无奈执行2开心一笑:抢劫某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！抢劫!快把钱交出来！！肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税务局的!”3小沈阳的理论这税务稽查啊，其实跟人生一样一样的，这税务一来，一走，一年赔进去了；这税务一来，不走

2、，一辈子赔进去了。嚎。42010年，在税务检查中发现甲企业2009年取得一张金额为400万元的材料发票为假票，开发产品尚未达到完工条件，检查人员要求按400万乘以25%补税罚款加收滞纳金，是否正确，企业该如何应对？如果2009年度已达到完工条件并已销售80%呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发票该如何处理？5第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1．工商管理部门对抽逃出资的处罚2．开发资质的取得3．股东借款与税务风险（定性为分利）4．注册子公司/分公司？法人股东/自然人股东5．出资方式的涉税问题6．个人股权转让的涉税二．土地使用

3、权的取得1．取得转让土地使用权的不同方式（1）直接购买土地使用权6（2）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿）①拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证②拆一还一各税的计税依据账务处理：会计准则借：开发成本4000贷：主营业务收入4000借：主营业务成本2125贷：开发产品2125会计制度：借：开发成本2125，贷：开发产品2125营业税收入申报万，所得税年报视同销售收入4000万，视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发成本（开发产品）计税成本与账面成本存在差异。7（3）购买整体资产（先分立后购入）（4）购买股权（5）合并—

4、—财税[2008]175号（6）租赁取得（7）联合开发2．取得土地使用权环节涉及税种分析3．承诺负担对方税收，该如何处理8第二节前期报批报建阶段一．前期报批报建准备工作1、规划设计户型影响土地增值税2、前期工程支出3、取得《许可证》(国有土地上房屋征收与补偿条例,国务院令第590号)4、立项审批、规划审批5、征地拆迁，申办并取得《拆迁许可证》6、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续9二．财务预算、融资、可行性分析1、预算部门、工程部门:建安成本/配套/装修支出测定2、销售部门销售价格的确定3、土地使用税单项计算4、企业所得税

5、准确测算（利润/所得额，按比例换算）5、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关(蓄水池)6、营业税金及附加7、期间费用测算8、项目投资额度，资金计划10三．融资渠道商业贷款统借统还（集团公司或核心企业）委托贷款个人商业信用投资联合开发（固定收益、分红）11关联企业融资处理核心企业统借统还金融机构集团公司(核心企业）子公司1子公司2子公司3利率8%分拨贷款收息8%统借统还协议12企业集团登记管理暂行规定企业集团应当具备下列条件：（1）企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有５家子公司（2）母公司和其子公司的注册资本

6、总和在１亿元人民币以上；（3）集团成员单位均具有法人资格。统借统还税前扣除的合法凭证：13委托中介银行贷款中介金融机构关联方A(资金提供方)关联方B关联方C关联方D委托贷款借款付息避开关联方借款方14变借款为投资变借款为商业信用分配股息延期收款不收息避免资本弱化应收/应付账款预收/预付账款15四．利息的十个专题五．关于联合开发财务管控六．防范税务风险的根本——税收政策的正确理解和运用某房地产开发公司2011年1月支付境外设计费500万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣10%非居民企业所得税，是否正确？16第三节项目施工建设阶段一

7、．开发成本核算内容二．项目开发成本对象的确定三、业务部门与财务部门的衔接四．甲供材料与工程甩项五．施工建设阶段各类合同签订与税收管理六．票据审核管理17甲方供材建筑工程大包自产货物同时建筑业劳务分别缴纳营业税和增值税。外购货物建筑业劳务一律缴纳营业税甲方供材建筑业（装饰业除外）甲方供设备不征税；装饰业甲方供材料和设备均不缴税。18甲方供材与甩项建筑工程甩项甲供材料自产货物同时建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税建筑业(装饰除外)装饰业甲供设备不征甲供不征税19根据2010年12月

8、20日《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》，新修订的《发票管理办法》第22条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第35条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关