房地产企业资金管理探析

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1、房地产企业资金管理探析　　笔者认为房地产企业资金管理是要通过对资金收支的时间和金额进行管控，让资金安排同开发进度相匹配，从而实现资金收付平衡。但因房地产行业特殊性，在实现资金收付平衡的过程中，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变化会影响开发进度的变化，进而要求资金安排做出的调整；而信贷政策、商品房预售管理等外部因素的约束会则直接制约着资金安排。因此，如何应对这些因素的影响对房地产企业资金管理有着重要的意义。　　一、房地产企业资金管理的关键控制点　　（一）内部影响因素　　1、开发报建计划　　

2、按照国家相关规定，房地产企业需依次完成国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证（以下简称四证）的开发报建后，方可开工建设；取得预售许可证后，方可预售。同时，按照信贷政策要求，银行需在房地产项目取得四证后方可发放开发贷款。因此，房地产企业的开发报建计划会直接影响资金计划，具体体现如下：　　资金收支的时间影响：取得国有土地使用权证的节点决定了土地成本支付的时间；取得建筑工程规划许可证的节点决定了配套费等前期费用支付的结束时间；取得建筑工程施工许可证的节点决定了工程建设支出的起

3、始时间和取得银行开发贷款的起始时间；取得预售许可证的节点决定了销售回款的起始时间。　　资金收支的金额影响，按照开发报建流程，可将资金收支金额对应的项目及资金划分为三段：取得施工许可证前，项目土地价款和设计、三通一平等前期工程资金支出主要为股东投入资本金、关联借款及表外融资；取得施工许可证后至取得预售许可证，项目工程建设资金支出主要为银行开发贷款；取得预售许可证后，项目剩余的工程建设资金支出主要为销售回款。　　2、工程进度计划　　工程建设支出作为房地产企业的主要支出项目，一般会在合同中约定按照工程进度进行支付

4、，所以工程进度计划决定着上述第二阶段和第三阶段的工程建设支出计划，进而影响项目整体的资金计划。具体体现如下：　　对于第二阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与银行开发贷款提款计划的时点和金额相匹配，才能够保证该阶段资金收付平衡，还可以减少资金占用，节省利息费用。　　对于第三阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与对应时点销售回款中可调用的资金额度进行匹配，并针对资金的盈余来拟定对应的资金计划。　　3、销售回款计划　　销售回款作为房地产企业最重要的资金，对项目整体的资金安全有着重要的作用，所以需要将销售回款

5、计划作为资金管理的管控点。其对资金计划的影响如下：　　销售回款计划的时点和金额除了需要同第三阶段工程建设支出计划的时点和金额相匹配外，还需同开发贷款还款计划的时点和金额相匹配，否则将可能出现资金链断裂，影响项目开发建设。　　综上，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划从时间和金额两个维度影响着房地产企业的资金计划，当开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划变化时，对应的资金计划需要作出相应的调整，否则会出现资金收支不平衡，因此需要将其作为资金管理的关键控制点。　　（二）外部影响因素　　1、房地产信贷政策　

6、　房地产信贷政策是国家对房地产行业实现宏观调控的手段之一，其对资金管理的影响主要如下：　　（1）对资金收支的时间影响　　按照当前信贷政策规定，房地产企业银行开发贷款提款需满足四证齐全、办理完抵押并提供项目开发建设支出相关的依据，而贷款的期限一般为三年，最长不超过五年。同时，各银行在此基础上，为加强风险管控，又会对提款期限、还款计划进行约束。这些因素限制了贷款资金的取得与归还时间，从而影响着资金安排。此外，信贷政策还会影响各银行对个人按揭贷款业务的偏好和销售策略，进而影响销售回款的取得时间，从而间接的影响着资

7、金计划。　　（2）对资金收支的金额影响　　按照国务院最新规定，保障性住房和普通商品住房项目资本金占投资额的比例需不低于20%，其他项目资本金占投资额的比例需不低于25%。各银行在做授信方案时，还会按城市类别和项目情况相应提高该比例。所以开发贷款额度会受到项目投资额和项目资本金的制约。同时，房地产企业开发贷款一般会设置抵押物，融资额度需不大于抵押物评估值乘以抵押率。抵押物评估值由市场决定，而抵押率则由银行确定，一般不高于70%，因此，融资额度还会受到银行设定的抵押率影响。此外，由于信贷政策对开发贷资金用途进行

8、了限定，只能用于项目开发建设且不能用于缴纳土地出让金，所以开发贷款资金用途的限制也制约了融资额度。而信贷政策对贷款利率的约束也从很大程度上影响着利息费用金额。除此之外，个人按揭贷款信贷政策则会影响销售定价，进而影响销售回款的金额。因此，信贷政策对融资额度、利息金额、销售回款金额均构成影响。　　2、商品房预售管理　　按照《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房在预售时，需开立商品房预售款专用账户，预售款需