小产权房相关法律问题的探讨

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1、小产权房相关法律问题的探讨摘要：本文从小产权房的成因、合法性及城市居民购买小产权房所承担的法律风险等角度对涉及小产权房的相关问题进行了逐一分析并对小产权房能否合法化以及如何解决目前小产权房泛滥问题等方面做了简浅分析。　　关键词：小产权房建设用地使用权法律　　　　一、什么是小产权房　　所谓小产权房其实并非是一个法律意义上的概念，如今社会上的小产权房以乡产权房最为多见，它是指未经征地手续建设在农村集体土地上的供本村村民居住和使用的房屋。由于此类房屋无法取得《物权法》所规定的房屋所有权，相对正规开发商出售的能够办理房屋所有权证的商品房来说，这部分房屋即称为小产

2、权房。　　二、小产权房合法吗　　对于小产权房的合法性，我们应该区分具体情况来具体分析。首先可以肯定的是，未经相关部门批准向城市居民出售小产权房的行为是违法的。通过旧村改造等工程为本村村民居住而集中建设的楼房若仅在本村村民范围内分配和转让则应认为是合法行为。　　根据我国《宪法》的相关规定，我国土地的所有权归国家和集体所有，这是土地公有制的体现，从根本上讲这也是我国的社会主义制度的必然要求。08年颁布实施的《物权法》对这一制度做了进一步的规定，即我国所承认的物权包括所有权、用益物权、担保物权和占有四种形式。具体到土地来讲，土地所有权归国家和集体所有并且不可交

3、易。用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权等。其中建设用的使用权又可分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权，国有建设用地使用权由房地产开发商通过招拍挂等形式有偿取得，可以进行房地产开发，这也就是通常我们讲的正规商品房。集体建设用地使用权仅供本村集体经济组织开办乡镇企业或建设乡镇公益事业使用，这类建设用地的流转目前我国尚未有法律作出明确规定。　　由此看来，集体建设用地上的小产权房若作为商品房出售给城市居民当属不合法行为。　　三、购买小产权房受法律保护吗　　绝大多数朋友最关心的还是购买小产权房是否受到法律保护以及如何维权的问题。　　根据《物权法》的相

4、关规定，我国现行法律制度将购买房屋、土地等不动产的行为划分为签定合同和办理登记两个阶段。这里以购买商品房为例做一下简单描述。首先，开发商出售房屋并与购房者签定商品房买卖合同，这就是第一个行为阶段即合同阶段。签定了合同并交付住房后并不意味着购房者就是该房产的合法拥有者，因为我国《物权法》规定购买房产、土地等不动产需要办理登记手续，此类物权的变动以登记为生效要件。　　城市居民购买小产权房多数也签过房屋买卖合同，但是由于小产权房与现行法律的冲突，此类房屋购买后无法办理房屋产权证。其实，就这个房屋买卖合同而言，其合同的效力也是值得商榷的。从近些日子社会上热议的一

5、些涉及小产权房买卖合同纠纷的诉讼案件来看，很多地方法院认为该房屋买卖合同为无效合同。《土地管理法》明确规定集体土地使用权不得出让、转让或出租，所以建设在集体土地上的小产权房买卖合同属于违反法律、法规规定的合同，当然属于无效合同。小产权房买卖合同一旦被确认无效，购买小产权房的市民就要承担很大的法律风险。购买者不仅无法取得房产所有权，合同被确认无效后该房产的原所有人即村集体经济组织或村民还可以通过起诉等方式向购买该房产的市民申请返还房屋。这样一来，购买小产权房的市民就从原来的房主变成了一名租房客。由此可知，城市居民购买小产权的行为自始就无法受到法律的保护。　

6、　四、小产权房会合法化吗　　据非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。面对如此庞大数量的小产权房国家会不会采取一系列措施使其合法化，小产权房的未来又会如何呢？　　小产权房产生及存在原因比较复杂，但主要与以下几点因素有关：一、巨额利润促使开发商不惜铤而走险挑战法律权威。由于缺少了征地和出让金等环节，开发商只需跟乡村组织协商一致便可获得开发用地，相比正规商品房开发来讲，无论从程序要求上还是从资金上都要宽松很多，低廉的成本和高额的利润使得众多开发商盯上了小产权房开发这块蛋糕。二、销售价格偏低存在极大

7、诱惑力。由于成本的低廉，使得小产权房相比正规商品房在价格上具有很大的优势，其实很多朋友明知小产权房不合法，但是贪图价格便宜并抱着侥幸心理还是购买了小产权房，有了消费群体的存在，小产权房自然就能够生存下来。三、地方政府监管难度大。由于很多小产权房建设过程中打着旧村改造的幌子，而建设完成后开发商又私自销售给城市居民。在建设过程中很难区分旧村改造与小产权房，而工程竣工后等发现小产权房违法销售时很多房屋已经卖到了百姓手中，这就给地方政府的监管出了一道很大的难题。　　了解了小产权房的成因，我们再来看解决问题的办法。由于历史原因及诸多其他方面的因素，对小产权房问题的

8、解决应当采取区别对待，一事一议的态度。对于旧村改造建成的供农村村民自己居住的房屋