小产权房相关法律问题之思考

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1、-小产权房相关法律问题之思考　　【摘要】小产权房问题涉及国家的土地政策与住房政策，关乎国家耕地保护及居民居住利益保障，关系广大人民切身利益。本文以保障民生的角度审视小产权房问题，先后分析了其违法性、风险性、成因及危害性，最后提出处理小产权房的相关对策。　　【关键词】小产权房；民生；利益　　【正文】　　党的十七大及2009年政府工作报告都提出要把民生问题作为政府工作的重中之重。近年来与小产权房有关的法律问题在社会上引起了激烈而广泛的讨论。小产权房问题涉及国家的土地政策与住房政策，关乎国家耕地保护及居民居住利益保障，关系广大人民切身利益，因此如何处理小产权房是关涉民生的重要问题。本文将以保障民生

2、的角度，从以下几个方面审视思考与小产权房有关的法律问题，并提出处理小产权房的相关对策。　　一、什么是小产权房　　（一）小产权房概念与特征　　所谓小产权房是指未经法定征地及审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房产。　　与城市商品房相比小产权房具有以下几个明显特征：　　1、小产权房一般位于城市郊区以及城市周边乡村地区。比如在北京小产权房主要集中在在通州、怀柔、房山、密云等区域。　　2、小产权房是建立在集体土地上，未缴纳土地出让金等费用。因此其价格低廉受到中低收入家庭的青睐。　　3、购房者[1]的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。购房者

3、因没有获得国家土地管理部门颁发的合法的土地使用权证，其“房屋产权证”不为国家承认，国家房管部门也不会为购房者办理房屋过户登记。　　4、购买小产权房的人即购房者，以中低收入阶层占绝对多数。[2]　　（二）小产权房的违法性及风险性　　《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”其中第2款规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”.---根据以上法律在我国房地产开发商不能直接在集体土地上开发建设商品房。[3]利用集体土地进行房地产开发的合法途径是首先通过土地征收将集体土地变为国有土地，再通过国有

4、土地使用权出让方式获取土地使用权进而进行商品房开发建设。2008年1月17日，国务院公布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》进一步强调要严格规范使用农民集体所有土地进行建设，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。进一步表明在我国小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。　　正是因为小产权房的违法性，本文以为购买小产权房会存在诸多风险：首先，小产权房存在产权风险。小产权房为立法所明文禁止的违法建筑，购房者无法办理合法的房屋产权登记，因此无法领取房屋所有权证书，小产权事实上是无产权。其次，小产权房存在流通风险。没有合法产

5、权证书的小产权房不能进行过户登记，其流转、抵押必定受到限制。再次，小产权房存在质量风险。这是因为一方面小产权房的修建过程缺乏政府的有效监管，其质量状况难以保证；另一方面由于小产权房本身的违法性，其买卖合同无效，使得购房者无法通过合同要求出售方承担因房屋质量问题产生的违约责任。[4]最后，根据《城市房屋拆迁管理条例》第19条的规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿。拆除违章建筑不予补偿。因此国家征地拆迁时，小产权房购买者不能得到拆迁补偿。　　综上，小产权房尽管满足了部分中低收入家庭的住房需求，但是其权属关系模糊、流通受限、质量功能等利益得不到保障。　　二、小产权房成因及危害性分

6、析　　（一）小产权房成因分析　　小产权房是在我国城乡二元体制的背景下，伴随城市化的快速发展和城市人口的快速增长以及城市住房供不应求，房价不断攀升而产生并发展起来的。近年来尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的房屋，但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展，蔓延壮大。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。[5]一些机构、专家抽样调查显示，小产权房屋在大中城市数量惊人，北京估计占到售楼盘总量20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高达40%、近50%.[6]　　本文

7、以为小产权房在我国屡禁不止其原由大概有以下几点：　　1、商品房房价过高　　大中型城市商品房房价过高是小产权房形成并发展的一个重要原因。据调查北京四环以内，一般1平米商品房价格在1万元以上，而城郊小产权房1平米一般在2000到3000元左右。相比之下小产权房价格低廉的多，城市中低收入工薪阶层在无法承受高房价情形下只好冒险购买小产权房。.---　　2、投机性　　很多购买者明知小产权房不合法，但依然购买，往往是出于