关于小产权房相关法律问题的思考

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1、关于小产权房相关法律问题的思考关丁小产权房相关法律问题的思考【摘要】与住房有关的民生问题历来是政府工作的重中之重，近年来与小产权房有关的法律问题在社会上引起了激烈而广泛的讨论，而在西部地区小产权房血临的问题尤为严重。文章以兰州市为具体考察对象，就小产权房存在的问题进行了剖析，并提出了处理小产权房问题的相关对策。【关键词】兰州；小产权房；问题；对策中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-072-01—、引言2011年11月9日，为进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、

2、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。其中明确要求小产权房等违法用地不得登记发证，并严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。笔者在兰州一处小产权房的售楼部笔者惊奇的发现：大部分房子都已售罄，而且预约的买主络绎不绝，其中购买小产权房的多是初次置业的大学生和长期在外的打工仔，有限的收入让他们若想在大城里立足只能选择购买小产权房，而且在他们眼中并不担心拿不到产权证,因为他们觉得现在小产权房的规模这么大，大家都买自己也就买了。出现这样的问题与城市化进程的不断深入不无关系，一面是经

3、济的高速发展和城市色彩的不断绚丽缤纷，而另一面又是摆在党和国家长期工作重心的民生问题，矛盾的背后不得不引发对解决小产权房问题的思考。二、小产权房概述小产权房是相对于大产权房而言，小产权房并不是法律概念，就是指在农村集体所有的土地上由村委会自己建造或同开发商共同建造用来出传给城市居民的房屋。这种房屋的权属证书由于未经国家的规划和审批手续，也没有向国家缴纳土地出让金及各种税费，因此不能获得国家房管部门颁发的房屋产权证。购买者对房屋享有的所有权得不到国家的保障。三、小产权房存在的法律问题(-)小产权房的土地使用不合法在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由

4、国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位宜接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件,小产权房所占有的土地属于非法用地。(二)小产权房的开发建设程序违法小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。(三)小产权房无合法产权证书房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的

5、政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。四、解决小产权房困境的对策针对小产权房存在的问题，笔者认为从对策上应当分别情况，区别对待，只有这样才能够积极稳妥地处理这一社会问题。(-)严格禁止新开发建设小产权房政府从现在起必须严格禁止新的小产权房开工建设，以确保现行法律的有效落实。对新开工建设的小产权房，必须坚决拆除。对于村委会为本村居

6、民建设房屋的，必须经严格审批之后才能够兴建，且应根据村民的户数审批房屋的套数，冃每套不得超过规定的面积。在新房建成之后，村委会应当收回村民的旧住宅所占的土地，禁止村民变和多占宅基地。(二)对符合条件的小产权房确认发证对符合城市发展规划，建筑质量合格的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。购房人在申请办理产权证书吋应当补缴土地出让金的差价。对在小产权房建设过程中存在违法行为的相关人员必须严格追究法律责任。另外对于购房人可以采取灵活多样的方式补缴土地出让金，如能一次性交清的

7、，政府应当及时办理产权证书。如果不能一次交清，也可分期缴纳，待其交清之后为其办证，但是办证Z前禁止流转。(三)完善现行住房制度，从长远角度解决民生问题许多进城务工的农民和进城工作的大学生经过一段时间的奋斗,希望在城市牛:根、发展。但不断攀升的房价就成了城市化的坚强壁垒,现行城市住房保障制度対他们儿无顾及，无奈Z下，他们只能选择购买小产权房。从社会发展的角度，这一群体如果能够在城市定居下來,尽快融入城市，将对促进社会稳定、缩小城乡差别起重要促进作用。当然更需要制度规定一些必备的条件，因为外來人口流动性大，如果没有限制，就会出现一哄而入的局面，浪费城市发展

8、的成果，使城市人均利益下降。五、结语小产权房问题的解决对策包括两个方面，一是对现存小产权房的处