黎振伟：新情势下开发企业的融资模式

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1、黎振伟：新情势下开发企业的融资模式　　非常兴奋来济南和各位交换。刚才陈总谈了他的观点，接下来我从另外一个角度来谈一下如何面对当前的挑战，我从事房地产已有23年了，从87年开始。每次调控都会给我们带来很多的机会，固然挑战也是必定的，新挑战、新机遇，新模式，我们可以说中国房地产是一个发展迅速的行业，一个变化莫测的行业，关于企业和个人的行业，由于这个行业太被关注了。　　昨天今天和明天我们思考甚么，我们做甚么，我们做房地产不单单是停留在如何做好一个户型，而是我们更深进的思考这个行业，这个行业今后发展这是最重要的。　　09年是我们这个行业所承受

2、的动荡的阶段，改革开放30年，中国建国60年，金融危机复苏一年，中国房地产也是跌荡最深进的一个行业。　　由于我的演讲跟陈总风格不一样，陈总是专业的数据分析，我是更多实际经验的探讨。我来自广东，广东是经历了最为多调控的，他们的企业的一些对策，他们企业的一些行为，我想对我们这个企业来讲有很多鉴戒的。　　我想可能昨天我们来济南的路上，我收到一条信息，这个信息我看了一下，依照这次调控中国有房贷以来延续的一次，昨天很多大企业问我们怎样看这次的变化，我想跟陈总说的话差未几，让大家做预备吧，看来这次调控我们温总理要动真格的了，没想到房价跌不下来。我

3、们没有办法摆脱一放就忘，一抓就死。在中心电视台的谈到两会后房地产的走势，为甚么两会后的房价还在升呢？我感觉到在两会上房价的题目最敏感，最多人呼吁的，温总理说要解决题目，但是我们看到没有很坚定的政策出来，看来国家要改变这类方式。　　好了，从价格的低谷到泡沫的高峰，所有的媒体都在关注中国的泡沫甚么时候幻灭，中国最大的两个泡沫是美国次贷和中国的房地产市场，这是巴非特说的，假如巴非特这么说了，我们确切要谨慎，看到数据增长的方式很难想象的。好了，我们看到国家往年开始警惕这类泡沫，我们带着这类调剂来到2010年。　　2010年是甚么样的一年？我说

4、难以预感的2010年，中国经济逐渐回升，只升不降的房价，不明确的政策，不断观看的民气，在后危机时代中国怎样走？从我们专业角度，我觉得这是不好的现象。　　好了，我们看到从2010年开始人们的关注的焦点已改变了，从全球经济的回热，经济回热对房地产不再依靠，不怕你出题目，我们一季度的央企的利润大大提升，还有通胀预期的影响。假如把房地产列进CPI，通胀不是我们今天说的1—4，依照传统的理论，假如CPI超过3%那就是通胀，现在中国的房价没有列进CPI，只是把住房价格列进CPI，假如房屋价格上往肯定是通胀的通胀对大多数老百姓是不利的。　　像地价、

5、房价的飙升，国家政策变化，由于中国事一个以政治引导经济的国家，政策的变化导向型带动任何人不能够抵抗。　　好了，我们已看到媒体在中国尽对是一个信号，我实在也发现我们的总理并没有封闭，他很清楚，中国怎样调控这个市场，最近我观察到了李克强一个讲话，加快经济发展方式的转变，推动经济模式的创新，推动经济的质量跟效益，经济发展模式的转变，我们讲多快好省，***说先好后快，跟过往不一样，过往多快好省，假如只快不好是不行的，我看到产业结构的调剂是发展方式转变重要模式引发的。我们现在还关注到利益机制。　　我们马上看到了，我们做顾问看到不是今天的市场，是

6、半年前，两年前看到的今天的市场。由此，我们最近在一个论坛上谈了我的观点，对中国房地产业的再熟悉，这个观点在广州一个记者采访我，我说由于房地产在经济与利益结构不公道情况下，这个产业不正常的。第二对房地产供求的再熟悉是在投资主导下的需求难以平衡的。我们传统的CPI理论当房地产供给不足的情况下，为甚么我们供给不断加大呢？由于我们现在购房大部份都有投资，由于通胀影响大家没有其他的投资渠道。第三对房地产价格的再熟悉，我们说西方的泡沫跟中国的泡沫不一样，中国今天在政绩GDP保8，投资推动下是不容幻灭的。最后对房地产管理再熟悉，地震难不倒它，非典难

7、不倒它，中国政府没有甚么弄不定呢，为甚么房地产弄不定呢，关键是有无往管它。　　最近我看到新华社，包括人民日报连续四篇文章，这篇报导故意思，批土地财政与最高房价。昨天的国务院会议出来，我们看到这个走势，我们实在不是说国家没招了，不是没招，但是这次招太利害了，一下子这个招过来了，这个招多是中国政府通常的杀手锏。我们大家最关心的在保有税收上，本钱的上增加，大家投资房地产要留意了。现在面对国家的控制是一直以来最强的。　　我讲这将是中国有房贷以来是最严格的房贷政策，中国房地产市场将有变化，这类变化我们将会马上监控，调剂我们的对策。　　2010年

8、将是中国创新之年，改革之年，发展之年，或许也是我们阵痛之年。在如何面对新的变化，是所有开发商要面对的。我们也有两句话，“以变应变，以不变应万变”，有时候看起来是矛盾的，以变应变告知我们要随机而行，以不变应万变，任何东西都