新沂项目策划报告(终稿)1

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1、导言：真诚感谢金桥置业公司的厚爱,予以中策企划（盐城）公司参与“金澄世家”项目的策划工作，我司全体同仁为贵公司领导给予的这次机会深表感谢！本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标积极承接“金澄世家”全方位的市场调研及项目策划工作。本公司特就新沂市的整体宏观环境、政府规划发展方向的趋势、房地产市场现状与区域市场发展趋势等综合分析，从而提供一个全面的本项目市场发展的方向性思考，以便为贵公司决策层决策提供参考。中策机构本着“相濡以沫共创辉煌”的经营理念，执行“开发商需要天生就畅销的楼盘，

2、消费者因为感动而购买”的方针，并基于中策机构的客户关系行销庞大数据库，我们也坚信只有建立在真正贴近消费者的市场体系，才能最大限度的减免风险，并获得开发商的信赖。我们期望：通过双方的紧密协作，在圆满完成“金澄世家”全程策划工作的同时，为该项目打造成为新沂地产界的“明星楼盘”，塑造“公司+地产”的双知名品牌，树立企业的优秀形象，为贵公司纵横地产天下贡献绵薄之力。我们期望：通过上述项目的成功开发，凭借整合相关行业优势资源、强强联手，在创造项目辉煌的销售业绩的同时，共同为新沂市民造福，实现真正“多赢”的利好局面。目录第一部

3、分市场篇第二部分基地篇第三部分定位篇第四部分行销篇第一部分市场篇一、新沂房地产市场状况2009年新沂城市拆迁面积17万平方米，新建续建房地产开发面积80万平方米。2010年新沂将采取强有力措施，强化拆迁工作，加大土地供应，对已供地块督促尽快开工，开发房地产面积不少于120万平方米，推动房地产市场稳步健康发展。新沂市历年房地产投资及增幅2006200720082009固定资产投资额84.592.3118.43158.35增幅38.52%17.50%28.40%33.70%房地产投资额6.21312.5517.5增幅7

4、5.46%-3.60%39.40%二、新沂房地产市场成交分析1、新沂市中心区均价4500元/每平米，南区均价3500元/每平米，河东区均价3300元/每平米。商业均价11000元/每平米左右，地段差的8000元/每平米，地段较好的11000元/每平米，地段绝佳的高达18000元/每平米。2、新沂市场多数楼盘容积率较高，中心区大多在3.0以上。3、中心区沿主干道楼盘多数为三层商业加小高层的骑楼。4、户型区间从90平米左右的两房两厅一卫、105—115平米三房两厅一卫、125平米左右的三房两厅两位以及面积更大的复式、带

5、阁楼、跃层。整个新沂市场的主力户型为110平米左右的小三房。三、竞争楼盘分析本项目地处公园路与建业路交汇处，属于新沂市中心地段。项目周边在售楼盘有位于市府路和新华路交汇处的中央公园、位于新华路西侧的城市花园。城市花苑》》开发商：新沂鄂尔多斯房地产开发有限公司》》项目区位：新华路西、建业路南》》总建筑面积：22万平米》》总户数：约1800户》》产品结构：11幢多层、15幢高层、70套商业：共两层，一层4.5米，二层2.5米。》》面积区间：95-135平米》》销售均价：4400--5800元/平米。》》最近开盘时间：2

6、010年10月3日》》主力户型：95平米左右、三房两厅一卫小面积复式中央公园》》开发商：新沂市玉华园房地产开发有限公司》》项目区位：新华路东，市府路南，幸福路北》》总建筑面积：70680平米》》总户数：877户》》容积率：6.55》》产品结构：两幢28层高层、3层商业裙楼》》面积区间：56-133平米》》销售均价：高层4800，商业尚未开盘。》》最近开盘时间：2010年7月3号》》最近开盘去化：上市877套，去化96套，》》去化率：10.95%》》主力户型：90平米左右两房两厅一卫这两个楼盘距本案较近，也是本案的主

7、要竞争项目。其中城市花园开发规模较大，业态丰富，产品优越，外立面色彩丰富，项目配套齐全，是本项目的最大竞争对手。四、2009—2010年新沂消费者购房状况分析1、年龄结构分析消费者购房约80%为55岁以下年龄，超过90%为中低收入。2、收入结构分析所调查的购房群体中，家庭年收入主要集中在3-5万区间，比例达到50%，而此区间以上和以下的比例分别为23%和27%。3、计划购房时间注：此次数据获得时间为2010年10月4、面积需求分析购房者对面积的需求主要以91-110平米为主，与09年同期比较变化不大。另外面积需求较

8、大的还包括了71-90平米以及111-150平米，而与09年同期比较，可以发现，71-90平米的需求量上升了6.5个百分点，而111-150平米的需求量下降了约1个百分点。5、付款方式分析目前购房者对所购房子的付款方式主要以按揭付款为主，比例达66.2%，较09年仅上升约3个百分点，变化不大。而分期付款与一次性付款所占比例分别为19.0%、14.8%，与09