e-中信御园-推售及价格策略方案(终稿)

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1、推售及价格策略方案项目存在的问题问题1：销售结果：截止2月份签约49套，与“项目售罄”市场信息有所偏差；问题2：来自媒体的声音：“御园给人的感觉比较神秘，只知道是在黄旗山下的一个纯别墅项目！”问题3：来自同行的声音：“御园的形象不是很鲜明，稀缺、身份感诉求不够突出！”问题4：来自客户的声音：“御园不是早都卖完了吗？我听朋友说他找关系买也买不到！”取道推售及价格策略方案度身明势竞争分析项目分析及客户分析推售及价格策略项目产品面积单价总价推货时间货量(套)湖景一号独栋520-800平3万-5万1600-2000万持续销售4套国际公馆联排295-330平2万

2、600-700万持续销售36套叠加218-228平1.2-1.5万260-350万持续销售49套清华居联排330-380平1.4万460-550万持续销售—天骄峰景大平面236-285平1.6万377-456万持续销售213套麓湖独栋472平1.5-2万800万持续销售8套双拼252-435平1.3万400-700万持续销售约100套丰泰观山碧水独栋468-805平2-4.5万1000-3000万持续销售—丰泰城联排200-250平——2011年5月126套锦绣山河独栋600-700平预计4万-5万约2200-2800万2011年4月50套保利松山湖双

3、拼、联排195-305平——2011年中132套湖山大境双拼、联排200-300平——2011年中192套御海蓝岸独栋275-551平——2011年4月15套双拼190-210平——2011年4月34套市场上，独栋别墅的存量较少，该产品属于市场稀缺产品，总价在800-3000万，而单价是1.5—5万/平米，其中，即将在4月份面市锦绣山河单价及总价跟本项目竞争最大，且货量也是最大，是本项目最大的竞争对手取道推售及价格策略方案度身明势竞争分析项目分析及客户分析推售及价格策略项目基本信息地址：东城黄旗山旁占地面积：140073平方米建筑面积：119000平方

4、米容积率：0.57建筑密度：23.25%绿化率：45.12%总户数：155户车位数：376户型：共155套独栋别墅，共户型面积约670～900平方米。型号数量总建筑面积（单位：㎡）比例A160约683.9138.7%A210约771.156.5%B35约715.0122.6%C115约804.639.6%C219约899.4212.3%C33约807.121.9%D14约864.662.6%D26约817.23.9%D33约871.21.9%共9户型155户100%项目地理位置优越，地处东莞传统富人区，且项目是东莞唯一再推纯独栋别墅区，主力的户型680

5、平米及715平米的独栋产品，这也是东莞独栋市场需求的主力，契合市场需求A1户优劣势分析地下层一层二层三层优势：地上车库直接入户，方便进出；下沉式庭院，双首层，采光和通风俱佳，花园庭院设计彰显生活压制；户型对称布局，轴线清晰，户型方正实用；豪华旋转楼梯，彰显居所气质；大开间卧室，舒适高，景观视野开阔；卧室舒适度高，主人空间独占一层，卫生间、衣帽间、书房等功能齐备，保证私密性、彰显主人尊贵身份。劣势：为数不少的单位临路，噪音大；A2户优劣势分析地下层一层二层三层优势：负首层功能空间齐全，主佣分区；大尺度私家花园，可举办私家派对和聚餐；对称布局，轴线清晰，布

6、局形成良好风水，且方正实用；主卧南北通透，独占一层，豪华衣帽间、卫生间，带给主人奢华享受；B户优劣势分析地下层一层二层三层优势：客厅双向入口，纯南向客厅庭院尽享阳光；每个卧室都配有阳台或露台，附加值高；主卧朝南，独占一层，尊享大露台，豪华男女双更衣间独具一格；劣势：女孩房、小男孩房和父母房面宽小、进深大，采光度及舒适度一般；C1户优劣势分析地下层一层二层三层优势：庭院长廊加景观水池，形成私家庭院景观体系；户型方正紧凑，空间利用率高二层主次卧套房，带书房，豪华套间配置；主卧南北通透，独占一层，卫生间、衣帽间、书房等功能齐备，保证私密性、彰显主人尊贵身份；

7、地上车库直接入户，方便进出；劣势：洗衣房至下沉庭院需经过厨房，不便于厨房清洁和衣物晾晒；C2户优劣势分析地下层一层二层三层优势：大开间地下车库，可放辆车，且不占用地上空间；一层打造嵌入式花园庭院，式会客厅与客厅之间的联系生态、和谐；主人书房带洗手间，打造纯粹的静谧空间；主卧南北通透，可直接观赏庭院景观；劣势：走廊过长，楼梯位置的采光度差；已售已售已售A1户型已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售可售已售已售已售已售可售可售可售可售可售可售可售可售可售可售可售可售可售样板房可售可售可售可售可售可售可售可售可售可售可售

8、可售可售可售可售可售可售可售B户型A2户型已售已售可售可售可售可售可售可售可售已售已售已售已售