最新推售节奏及价格策略0806011449214216教学讲义ppt课件.ppt

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1、推售节奏及价格策略0806011449214216金莎花园价格策略及内部认购建议开盘节点及推售安排……………………3项目定价方法………………………9各单位当前实际价格……………………25价格策略…………………………33一批单位价格及销售回款计划………………38二批单位价格及销售回款计划………………45三批单位价格及销售回款计划………………51各单位实际均价及表面均价………………60楼栋命名建议………………………63内部客户认购建议……………………66商铺定价建议………………………71车位租售建议………………………84报告目录3开盘前提条件

2、8月受奥运影响9月底及10月为推盘高峰期，因此建议：9月上旬开盘发售6月5月9月7月4月节点7-6VIP认筹工程排期蓄水期一批开盘营销排期8月10月认筹期9-7开盘营销中心开放价格试算外展场开放样板/园林开放11月12月二批开盘主体封顶1月7一批一批二批二批三批三批推售安排分3批推售，一批2栋单位，二批2栋单位，三批3栋单位一批位于展示面完好部分，客户有较好体验，实现快速销售目的；顺利回款，二批、三批单位提价，保障发展商利益各种产品搭配推出，丰富产品线，避免意向客户流失后期根据客户实际需求调整产品供应比例8项目定价方法9保证发展商利益最大

3、化(经济&品牌)满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标符合市场现状及条件充分考虑目标客户群体的价格承受力定价原则10当前市场表现1、到访低：新政前多数楼盘每周到访逾百批客户，而之后仅为30批左右，下降非常明显；2、成交少：新政后成交持续下滑非常明显，多数楼盘处于滞销状态，仅少数优质楼盘每周可销售数套单位；3、价格降：随着成交量的骤降，多数楼盘采取了降价及其他惠利促销措施，整体成交价亦略有所降。客户投资置业信心严重不足，常规均价对比定价参考性不强11定价方法畅销户型定价法：通过针对当前市场畅销楼盘的畅销户型进行分析，将本项目同类户型与之对比

4、，通过比较法得出其价格，最终得出所有户型均价从而换算成整体均价。注：此户型均价及整体均价为制定本项目价格的参考价格，并非最终价格。参考对象选取原则：与本项目拥有同类型产品部分户型市场销售情况较好，具有较强参考性产品形态、档次相仿124月市场成交情况项目名称占地㎡建面㎡价格到访量成交量备注半岛1号2期24.8万41万460027418周末业主联谊活动，同时周末在龙岗巡展，组织看楼车左岸春天4.3万10.8万36001422赠送精装修城市经典1.4万7.7万400029721优惠后实收价约4000SOHO世纪0.36万4.8万46001882

5、赠送550元/平米装修中天彩虹城8.9万46万405071055推广力度非常大德州城18.6万52万410023620500元装修标准，龙岗、深圳均有外展场美岸栖庭2.6万8.5万44001947一次92折、按揭95折菩提园10.8万21.4万410015420一次96折，按揭99折新天名城4.3万16万38002824394-96折珠江东岸61万106万8500640下调价格2000元/平观山悦2.1万6.2万35007610一次93折，按揭97折合计————————198价格下调，或以优惠体现彩虹城、新天名城、德州城、城市经典及半岛1

6、号成交较活跃13畅销户型定价对比楼盘：中天彩虹城、新天名城、城市经典、德州城对比因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边环境、小区环境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、宣传包装等楼盘名称一房价格（元/㎡）两房价格（元/㎡）三房价格（元/㎡）彩虹城405041504090新天名城——38504000城市经典——41503950德州城4100（500装修）4100410014得出一房均价=3437元/平米一房对比均价对比楼盘：中天彩虹城、德州城PS：城市经典及新天名城无一房15得出两房均价=3668元/平米对比楼盘：中天彩虹城、

7、德州城、新天名城及城市经典两房对比均价16得出三房均价=3610元/平米三房对比均价对比楼盘：中天彩虹城、新天名城及城市经典102+29平米17均价=（一房价格*一房面积+二房价格*二房面积+三房价格*三房面积）/总面积得出金莎花园参考均价为：3601元/平米（不含复式）户型面积区间套数总建面㎡建面比例价格一房一厅47.45-51.38102505510.8%3437两房两厅78.57-81.61967589.416.2%3668三房两厅/三厅89.15-136.6435534225.0563%3610合计47.45-136.645534

8、6869.45100%3593类比均价注：蓄客期间以较高价格对客户进行试水，开盘时依据客户反应适当调整18单价计算方法1、类比均价作为中间楼层10F的试算均价2、横向单价差异通过赋予权重对比因