四平路地块策划定位报告

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1、思考核心经济效益（核心）企业形象社会影响其余效应追求经济效益是房地产开发的核心目的！核心目的衍生出对实际开发的种种要求：安全性——保障项目开发最终实现变现能力和变现成果高利性——保障基本安全的基础上追求可见的最高利润机会性——在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点思考第一步—做什么地块用地指标地块布局地块方正，整体偏东北方向地块现状周边四至已用高墙围起占地面积12350平方米土地性质商办用地容积率3.3建筑密度0.55绿化率0.3建筑限高100米以市场实际表征为判断的基础；以项目操作目标为方向；进行合理的产品定位。本案产品设置原则以商办土地产权性质及数据指标出发充

2、分考虑土地价值条件选取变现能力较强的产品类型从经济效应的安全性、高利性、机会性角度出发以市场判断为选取的根本参考方向以地块条件及市场环境判断各种产品类型的细节产品形态利用立面、布局等手段充分表达高水准的项目形象增强产品对销售推进、资金回笼的促进作用规避市场风险的同时，加强利润点既有产品类型——商业、办公机会产品类型——？思路项目自身物业条件价值点挖掘不同物业形态的机会市场验证利润最大化风险最小化速度最优化最优产品组合物业形态的比例及产品分割项目策划定位项目产品建议同策营销资源杨浦内环内，15公里范围辐射6大传统核心商圈区位分析本案五角场商圈同济大学陆家嘴商圈3.4

3、公里7公里7公里14公里距离人民广场7公里距离南京西路7公里距离陆家嘴7公里距离中山公园11公里距离徐家汇14公里距离五角场3.4公里人民广场商圈徐家汇商圈中山公园商圈11公里南京西路商圈7公里新天地15公里内辐射5大核心商圈新江湾城板块中原板块五角场板块黄兴板块东外滩板块鞍山板块杨浦核心位置，毗邻虹口区位分析本案所处鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区；板块与临近的五角场板块、黄兴板块、东外滩板块，共同构成杨浦最核心的城区范围；处于五角场与市中心的过渡地段；轨道、公交便利，辐射能力强，本案未来即临地铁出口交通分析五角场3.4公里同济大学1公里人民广场7

4、公里本案徐家汇14公里陆家嘴7公里新天地7公里中山公园11公里轨道连接地点用时M8四平路站人民广场15~20分钟徐家汇40~45分钟M10四平路站新天地20~25分钟中山公园40~45分钟公交连接地点用时123人民广场30~40分钟55五角场10~15分钟746浦东花木40~50分钟910南浦大桥35~40分钟本案大连西路四平路赤峰路远洋广场伊顿公寓书香公寓杨浦高级中学沿街商铺8、10号地铁四平路站同济综合楼成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；赤峰路、大

5、连路、四平路配套成熟；远洋广场、骏丰广场等办公楼环绕；成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；同济提供了全面的知识文化学术支撑百年同济——独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力同济大学建筑设计研究院——成立于1958年，全国知名的特大型甲级设计单位国际互动的联合教学机制持续营造的开发学术氛围“一杆七枝”的学术交叉背景不断完善的教学服务设施同济的品牌效应“环同济设计带”成为中国设计业的中心项目推动作用点院校人口规模院校产业支撑成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公

6、交新村等新旧住宅区环绕；是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；目前，板块内住宅以老式公房为主，一部分次新房项目，目前阶段属于住宅供应空白阶段。成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边赤峰路、大连路、四平路配套成熟，商铺销售及租赁情况较佳；本案四平路大连西路赤峰路彰武路五角场商圈大润发百安居成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边远洋广场、骏丰国际、同济联合广场、国际设计中心等办公楼环绕；目前，周边聚集了大量的以同济带动的以设计类为主的办公物业；并且形成相对较大规模的向心效应，以及相对成熟的办公氛围；周边整体出租率较高，办公需求旺盛；周边聚居区的8

7、0万常住人口成熟氛围核心支撑点近百万人口数量，环境成熟、各类需求旺盛双轨道带来的人流与便捷度同济大学等10余万院、校群体产品类型初步判断产业支撑商业环境办公氛围便捷交通办公物业支撑要素地段优秀环境宜居氛围成熟交通便捷居住类物业支撑要素产品类型初步判断结合商办产权的产物为酒店式公寓院校人口居民支撑氛围成熟地铁效应商业物业支撑要素产品类型初步判断价值深挖优越的地理位置、便捷的交通条件、庞大的人口基数为住宅和商业提供最基本的发展条件同济大学带来的浓厚产业氛围为办公的发展奠定了坚实的客户基础价值初识办公、商业、住宅三种物业的发展皆有良好先天条件通过市场来寻找三种物业形态最

8、优的产品组