中小城市控制性详细规划中的几点探索

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1、中小城市控制性详细规划中的几点探索　　摘要：控制性详细规划是城市规划管理承上启下的主要操作平台，是实施规划管理的核心层次。本文通过对“奎屯市中心区部分片区控规”的分析阐述，对中小城市控制性详细规划的编制方法等进行了研究，深化对控规细则的控制，保证了规划编制成果的科学性与合理性。关键词：控制性详细规划；中小城市；编制办法　　abstract:thecontrolleddetailedplanningofcityplanningmanagementlinkisthemainoperationplatform,isplanni

2、ngtoimplementmanagementlevel.thisarticlethroughtothe“downtownkuitunpartarearegulatoryplanning“analysis,tothesmallandmedium-sizedcityregulatorydetailedplanningmethodundertookstudy,deepenpairofregulatoryrulescontrol,ensuretheplanningresultswiththescientificrational

3、ity.　　keywords:regulatorydetailedplanning;smallcity;preparationmethods　　中国分类号:tu24文献标识码：a文章编号：2095-2104(XX)03-0001-02　　1引言　　控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，是随着市场经济的发展而产生的城市规划层次，其技术框架参考了国外的区划。发展到现阶段，控规已是城市规划管理承上启下的主要操作平台，通

4、过它特有的规划内容、形式和手段，把城市规划策略以及城市发展意图转译成城市规划的技术语言，指导城市物质空间建设，既是规划管理的核心层次，又是实现城市建设、开发进行管理、控制最为直接的重要手段和政策载体。《城乡规划法》进一步强化了控规的法定地位。　　2控规面临的现实问题　　控规与总体规划之间缺乏衔接，难以保持总量平衡　　总体规划为了满足城乡经济社会全面、协调和可持续发展的要求，提出的往往是宏观专项研究的内容，由此导致控规中缺乏专项深入的规划和设计研究，控规是以地块为目的的，依据总体规划直接编制控规，不易充分反映和对接总体规划

5、的内容。　　城市设计形象缺乏控制　　城市设计具有较强的主观评判特点，随着城市的发展，新技术和价值观变化多端，而控规以引导性规定控制城市形态显得过于单薄和无力。　　奎屯市控规编制办法研究　　容积率控制　　容积率作为开发强度的核心指标，对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。其往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一。在《奎屯市中心区部分片区控制性详细规划》中，为了适应土

6、地开发的多样性，根据市场优化配置原则，在土地的开发强度控制上，我们采取了基准容量和浮动容量的控制标准来明确开发的弹性区间，一方面催进土地的集约使用，从城市的角度得到资源的最优利用，一方面避免盲目提高开发强度，造成环境压力以及设施供应的不足，保证居民基本的生活质量。　　基准容量是每块用地开发容量的基本控制标准，确定的主要依据包括建设标准、规划区的总体定位、发展目标、各地块自身的发展条件、基本的日照、环境、消防、卫生要求等。作为地块的基本控制标准，是保证开发建设有序进行的基本保证，可以作为土地出让的基本条件。有关研究表明，在

7、用地的市场开发过程中，规划预定的开发强度经常得不到保证，通常是大大超过了预定开发强度。其中主要是房地产开发项目，集中体现在住宅、商业、办公和酒店的开发当中。因此，有必要对这几类用地性质的开发强度做浮动容量规定。　　浮动容量指的是地块强度在基准容量基础上允许适当浮动，浮动最高极限为最高设定值，任何情况下不得突破，是在地块其他控制性指标如植被覆盖率、休憩用地率、高度控制、公共设施容量等得以保证后所能达到的最大开发容量。浮动容量的下限是按照投资开发的最低收益值所得到的必须达到的容积率。以居住地块为例。低层居住地块基准容量，浮动

8、容量；多层居住地块基准容量，浮动容量；高层居住地块基准容量，浮动容量。　　与城市设计的密切衔接　　城市设计要在三维的城市空间坐标中化解各种矛盾，并建立新的立体形态系统，而控规则偏重于以土地区域为媒界的二维平面规划。二者表现出不同的形态维度。控规在整个规划体系中起着承上启下的作用，实践中控规涉及城市设计的内容较多，几乎