控制性详细规划中的几点探索.doc

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1、控制性详细规划中的几点探索-规划设计控制性详细规划中的几点探索-规划设计控制性详细规划中的几点探索-规划设计控制性详细规划中的几点探索-规划设计控制性详细规划中的几点探索　　控制性详细规划（以下简称控规）以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。通过它特有的规划内容、形式和手段，把城市规划策略以及城市发展意图转译成城市规划的技术语言，指导城市物质空间建设，成为政府对城市建设、开发进行管理、控制最为直接的重要手段和政策载体。　　在乳山市滨海新区控制性详细规划的编制过程中

2、，我们从实际情况出发，围绕编制一个行之有效的控规的目的，参照国家及地方的法规文件，进行了多方位的思考，和多方面的探索。以力求使规划具有较强的可操作性，使之能够真正指导城市建设，促进城市健康有序发展。由于国家对于控规方面的法规或有缺失或过于陈旧，在编制规划中有时无法可依，有时不适应现代城市的发展形势，我们采取了有别于传统的规划方法。主要有：将用地性质与开发强度作为弹性指标控制；容积率规定基准容积率、浮动容积率；运用城市设计的方法指导控制性规划的编制等。　　一、混合用地与用地兼容性　　传统控规用地性质通常过于刚性，往往忽视市场瞬息万变的事实，单一的性质显得十分

3、被动。在规划实践过程中由于受到市场经济不可预知性的影响，时常受到强烈的冲击，导致规划用地性质和建成建筑使用性质之间存在巨大的分歧。　　由于《城市用地分类与规划建设用地标准（1991）》年久未经修编，已不能有效指导土地使用分类，特别是控规的土地使用分类，很多地方城市规划管理部门在国家用地分类标准的基础上，根据城市自身发展状况提出混合用地的做法。混合用地的做法可以说顺应当代城市发展的需求，具有自身的优越性：①不同土地使用性质的混合带来不同的建筑形态，营造出丰富的城市空间形象；②混合用地可以节约土地，不同功能混合在同一地块，在空间上进行高复合化，最大化发挥土地极

4、差效益；③对于规划师以及城市决策者无法通过规划预期对用地性质进行严格规定的地块，提出一种弹性更大的规划思路，在实施过程中避免了严格执行规划与切合实际的建设需求之间矛盾。　　公共设施用地分类调整　　（1）增加中类Ca科研办公混合用地，指科研设计与行政办公为主的混合用地。　　（2）增加中类Cb商务办公混合用地，指商业、金融、贸易咨询与行政办公为主的混合用地。　　（3）增加中类Cc商业娱乐混合用地，指商业、金融、贸易咨询、服务业、旅馆业与各类经营性娱乐设施为主的混合用地。　　工业用地分类调整　　增加中类Ma研发产业混合用地，指工业用地与各类科技研发、孵化、中试用

5、地为主的混合用地。　　混合用地的提出大大提高了控规的弹性和可操作性，建设方在开发过程中具有了灵活性，通过赋予公众参与的法定约束力，充分发挥共总监督的作用，保障公众利益。　　明确兼容性的针对性，压缩自由裁量权方面，主要强调要平衡控制弹性与强制性之间的关系，对用地的兼容性应对症下药，不可以偏概全。需严格控制的地块，兼容性的提法要体现针对性；可灵活控制的地块，则可放宽要求，提高地块利用的灵活性。　　二、容积率控制　　（一）容积率的限定　　开发强度是控规控制的核心要素之一，缺乏弹性“一刀切”的强度控制，往往被突破显得更加被动。　　作为开发强度的核心指标——容积率，

6、对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。其往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一。　　在《乳山滨海新区控制性详细规划》中，为了适应土地开发的多样性，根据市场优化配置原则，在土地的开发强度控制上，我们采取了基准容量和浮动容量的控制标准来明确开发的弹性区间，一方面催进土地的集约使用，从城市的角度得到资源的最优利用，一方面避免盲目提高开发强度，造成环境压力以及设施供应的不足，保证居民基本的生活质量。　　基准

7、容量是每块用地开发容量的基本控制标准，确定的主要依据包括建设标准、规划区的总体定位、发展目标、各地块自身的发展条件、基本的日照、环境、消防、卫生要求等。作为地块的基本控制标准，是保证开发建设有序进行的基本保证，可以作为土地出让的基本条件。　　有关研究表明，在用地的市场开发过程中，规划预定的开发强度经常得不到保证，通常是大大超过了预定开发强度。其中主要是房地产开发项目，集中体现在住宅、商业、办公和酒店的开发当中。因此，有必要对这几类用地性质的开发强度做浮动容量规定。　　浮动容量指的是地块强度在基准容量基础上允许适当浮动，浮动最高极限为最高设定值，任何情况下不

8、得突破，是在地块其他控制性指标如植被覆盖率、休憩用地率、高度控制、