助理理财规划师培训讲义：专业能力2消费支出规划

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1、助理理财规划师培训讲义：专业能力2第二章消费支出规划本章重点：1．家庭消费三种模式2．购房的财务决策3．还款方式和还款金额4．与购房相关的税费及计算5．购车财务决策6．汽车消费信贷本章难点：1．购房财务规划的基本方法2．等额本金还款法和等额本息还款法的计算3．不同还款方式的比较一、金融市场与消费支出二、收入、支出与财务安全和财务自由（一）收大于支的消费模式（二）收支相抵的消费模式（三）支大于收的消费模式第一节债务消减计划一、减债计划月还本金额=当前负债/债务拟还清月数二、债务危机的防范支出预算=收入—应付利息—卡债余额/偿还

2、月数三、债务危机的处理面对现实，沟通解决第二节制定住房消费方案一、为什么进行住房消费规划1、当今社会，买房还是租房？2、是现在买房还是以后买房？3、是全款买房还是贷款买房？4、贷款时间长好还是短好？5、二套房买还是不买？二、住房支出的分类（1）住房消费（租金价格衡量）①购房；②租房。10（2）住房投资将住房看成投资工具。抵御通货膨胀，资产保值或增值。现在是消费目的和投资目的并存。政策扫描：2009年2月至2010年3月房地产政策2009年2月，哈尔滨市出台《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》。1、首次购买普通自住房最

3、低首付调整为20%；2、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的140平米以下，提高到180平米以下；3、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受7折。4、住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元，贷款最长期限由20年调整为35年。2010年3月，风云突变，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。1、调高第二套房首付至50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；2、90平米以上首套房首付不得低于30%；3、房价过高地区，三套房贷可暂停。4、从严界定第二套住房概念(以家庭、以房为标准)。三、购房的目标（时间、面积、房价）（1）

4、购房面积需求①不必盲目求大（面积闲置问题）；②无需一次到位（时尚、人口调整问题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；③量力而行（考虑首付款金额）。（2）购房环境需求房价取决于区位和面积。（3）购房规划的流程图四、购房的财务决策（一）、购房财务规划的基本方法（1）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；▲可负担房屋总价=可负担

5、首付款+可负担房贷；▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。例2-1：王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。首付部分=29（万元）贷款部分=57（万元）10可负担房屋总价=86（万元）房屋贷款占总价的成数=57/86=66.2%若王先生计划购买100平方米的房子，则可负担房屋单价=860000/100=8600（元/平方米）（2）按欲购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。▲欲购买的房屋总

6、价=房屋单价×需求面积；▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价×（1--按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。例2-2：张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。30万的房屋首付及贷款情况：▲需要支付的首期款=30×30%=9（万元）▲需要支付的贷款数额=30×70%=21（万元）▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）60万的房屋首付

7、及贷款情况：▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)（二）、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。（2007年11月专业37题）②评估费：各商业银行有不同的规定。③律师费：商贷时“谁委托谁付费”，按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元；二手房贷款如需要办理公证，每件200元。④保险费：商贷时需要加购房综合险（费率0.05%左右），目前有的银行已取销。⑤抵押登记费：按每平方米0.3元（建筑面积）计算。⑥印花税：按购销额3~5‰o；按

8、贷款额0.5‰o贴花.（三）、购房财务规划的主要指标①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30%②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%五、购房消费信贷（一）、住房消费信贷的种类(08.12.23)1．个人住房公积金贷款（1）住房公积金贷款的特点▲贷