理财规划师之消费支出规划

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1、理财规划师之消费支出规划消费支出规划消费决策决定你的生活方式！消费支出规划消费支出规划内容消费支出规划—住房消费消费支出规划—住房消费2005年个人房贷余额超过1.6万亿元；54％：月供占收入20％~50％32%：月供占收入50%以上——“房奴”2007年5月份，房价仍然保持上升势头。中国70座城市房价上涨6.4％。与去年同期相比，北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10%。消费支出规划—住房消费购房消费规划流程图消费支出规划—住房消费购房目标购房的财务决策——购房规划的基本方法方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+目前

2、到未来这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限可负担房屋总价=可负担首付款＋可负担房贷案例1：王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？案例1：王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。案例1：王先生买房时准备

3、贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元N=20；I/Y=6；PMT=58526；CPTPV=？可负担房屋总价＝671289＋250000＝921289元验证贷款比例是否合适？250000/921289=27%购房的财务决策——购房规划的基本方法方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供案例2：张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子需要60万元。张先生对首付、房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。案例2理财规划师假设7

4、成按揭，贷款期限20年，贷款利率6％，计算如下：P/Y＝12；N=240；I/Y=6；PV=420000；CPTPMT=？PMT=3009经理财规划师的测算，王先生目前能够承担首付的额度，同时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从王先生的财务状况出发，认为王先生可以考虑购买此套住房。购房流程及相关税费购房流程及相关税费购房流程及相关税费契税：普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。契税首次购买90平米及以下普通住房的，契税统一下调到1%(原3%—5%)按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）

5、平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。80万×1.5%＝1200080万×1%＝8000购房流程及相关税费印花税购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)，免土地增值税80万×0.3‰＝240元56万×0.05‰＝28元购房流程及相关税费公共维修金：小区管理办房价的2%。80万×2%＝16000购房公证费：房价×0.03％8

6、0万×0.03%＝240按揭合同公证费：贷款额×0.03%56万×0.03%＝168购房流程及相关税费律师费：买房贷款人需按每单申请贷款额3‰支付律师费56万×3‰＝1680保险费：贷款额度×相应费率56万×0.47515‰＝2660上述事项合计：33016元普通住宅45016元非普通住宅另外，考虑到装修费，家具等支出，费用合计10万元。房地产移转相关租税规定普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5％的营业税及0.5％的教育与城市维护建设税自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得

7、的售房收入全额征收营业税。个人转让房屋财产所得，应按20％税率缴纳个人所得税房产税采用比例税率，出租为房租4%，个人所有非营业用的房产免征房产税购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时，按借款额的万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。房地产新政策（2006/6/1起）居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，90平方