三亚房地产市场分析

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1、目录1.城市房地产市场宏观背景分析与评价31.1宏观经济运行状况31.2城市规划与建设51.3宏观政策82.城市房地产市场发展状况分析与评价102.1土地市场102.2房地产整体市场112.3商业营业用房市场192.4酒店市场203.城市房地产行业发展与市场竞争分析213.1房地产行业发展现状及趋势213.2城市房地产市场竞争格局分析213.3典型企业及典型项目收益和风险分析2227图表目录图1-1：2000-2004年三亚经济及房地产发展情况3图1-2：2000-2004年三亚三次产业发展情况4

2、图2-1：2000-2004年三亚房地产投资情况11图2-2：2001-2004年三亚房地产施工情况12图2-3：2000-2004年三亚商品房销售情况12图2-4：2000-2004年三亚房地产供需情况13图2-5：2000-2004年三亚商品房销售价格14图2-6：2001-2004年三亚房地产需求情况15表2-1：三亚市住宅市场需求量预测1827城市房地产市场宏观背景分析与评价1.1宏观经济运行状况n城市概况及特征 三亚，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽；是我国东南沿海对外开放黄金海岸线

3、上最南端的对外贸易重要口岸；是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。三亚的城市定位为“一市两都三中心”。“一市”是国际性热带滨海风景旅游城市。“两都”是健康之都、休闲之都。“三中心”是会展中心、购物中心、时尚中心。“一市两都三中心”的定位，目的是把三亚打造成一流的专业性的旅游城市，而不是各行业均衡发展的综合性城市。n宏观经济运行情况自1998年以来，三亚GDP连续七年递增10.0%以上，高于全国、海南省平均增长水平。2004年全市生产总值（GDP）48.25亿元，环比增长13.4%。全市人均GDP收入

4、9545.00元，合1177.00美元，同比增长12.1%。经济发展呈加速增长态势。图1-1：2000-2004年三亚经济及房地产发展情况数据来源：三亚市统计年鉴272004年全市完成固定资产投入38.46亿元，同比增长41.9%;其中房地产开发投资13.85亿元，增长0.9%。房地产开发投资的增长水平大大小于固定资产投资的发展水平。27产业结构情况2004年三亚第一产业增加值19.18亿元，增长7.8%；第二产业增加值11.51亿元，增长22.3%；第三产业增加值17.56亿元，增长14.5%。

5、三次产业对国民经济增长的贡献率分别为：第一产业贡献率24.3%，第二产业贡献率35.9%，第三产业贡献率39.8%。图1-2：2000-2004年三亚三次产业发展情况数据来源：三亚市统计年鉴旅游业是三亚的支柱产业，全年旅游总收入39.14亿元，比上年增长33.8%。全年旅游外汇收入4256.90万美元，比上年减少9.4%。高科技农业、生态农业、旅游观光和花卉等逐步兴起和发展，全市农村经济得到全面发展。n人民生活水平近年来，三亚城镇在岗职工工资水平和农民收入水平有所提高。由于国家政策性调资，在岗职工

6、工资水平尤其是行政事业单位职工的工资水平得到提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额47.69亿元，比年初增长15.5%。全市在岗职工年平均工资11567.00元，比上年增长4.7%；农民人均纯收入2896.00元，比上年增长4.1%。27随着三亚居民收入的持续增长和社会消费环境的逐步改善，居民消费预期增强，旅游消费增大，消费市场活跃。全年全社会消费品零售总额18.12亿元，比上年增长22.4%，考虑价格因素，实际增长18.12%。27贸易与投资2004年全年三亚对外贸易进出口总值4750万美元，比上年

7、增长10.1%，其中，出口总值3300万美元，增长11.0%；进口总值1450万美元，增长8.1%。2004年三亚实际利用外商直接投资总额1.07亿美元，完成年计划的105.8%。1.1城市规划与建设n城市规划根据修编的三亚市总体规划，三亚市总体布局结构为带状城镇群布局；市区总体布局为“两轴五个功能区”。两轴：滨海轴---三亚湾的滨海地区。这一地区由3个部分组成：三亚河口旅游码头、中部的城市滨海中心区和海坡度假中心。这是展现滨海旅游城市风貌的重点地区。中心轴---从滨海中心区沿月川路向北延伸形成城

8、市行政办公居住区。月川路、迎宾路是中心轴骨架，两旁将建设全市重要旅游服务设施、金融、商业、文化娱乐和居住区。五个功能区：荔枝沟区---以一类工业为主的工业区和配套的生活区建设为主。田独、红沙区---环绕榆林湾建设的滨海居住区、旅游度假区，并成为三亚东部进入市区的交通枢纽。羊栏区---航空港、羊栏民俗和海坡度假村。鹿回头、大东海---滨海旅游度假区。河东、河西---三亚城市中心城区。以全市性行政办公、金融、商业、重要的旅游服务和文化体育娱乐设施为主。27n旅游规划三亚围绕旅游业为核心