陆家嘴惠灵顿国际社区营销策略执行报告(易居中国)2010

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1、陆家嘴惠灵顿国际社区营销策略执行报告(易居中国)2010【惠灵顿国际社区】项目营销执行报告<#990099'>2010.1<#990099'>2.30易居（中国）陆家嘴项目组CONTENTS：PART1——前期回顾与总结PART<#990099'>2——项目本体分析及定位PART3——整体营销推广策略PART1—前期回顾与总结前期回顾与总结核心价值核心价值排序——惠灵顿＞全现房＞陆家嘴＞副中心惠灵顿国际学校，作为英国惠灵顿公学在亚洲的第一所分校，在项目定位以及后期营销推广上具有举足轻重的作用，因为惠灵

2、顿国际学校的特殊性，我们的目标客群外籍客户将占有一定比例。前期回顾与总结市场分析市场分析小结——（1）可能情况1上行：房地产市场持续升温，价格上升10%；可能情况<#990099'>2低迷：市场预期大幅下降，价格维持现状；（<#990099'>2）天津高端市场竞争激烈，但全部期房销售，现房机遇；（3）顶级国际化教育的项目尚未出现，市场仍然存在空白。前期回顾与总结目标客群定位目标客户结构——“贵族”送子女到惠灵顿去的外国人拥有经济实力的海归一族希望子女接受贵族教育的中国富豪适应核心人群租赁需求的购买人群

3、看重本项目涉外居住品质的富豪被“全现房”吸引的本地富豪被“副中心”吸引的外地富豪保值升值投资保值升值投资“向往者”英籍教师租赁需求但是。。。市场在变，，，市场在变（一）限外令的出台政策解读：11月15日，国家外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，此外在查验资质环节也有更严格的规定。《通知》规定，境外个人在办理房屋产权登记时，还需特别提交在境内工作超过1年的证明，以

4、及名下在境内无其他住房的书面承诺。1<#990099'>2月<#990099'>27日《加强版限外令》出台，商务部要求，各地商务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查，省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核。地方不得审批设计房地产开发经营业务的投资性公司。同时，各地商务主管部门要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业。导读：“限外令”及“加强版”的出台，外籍客户将“购买”转为“租赁”；市场在变（二）“市

5、内六区限购令”的出台政策解读：10月14日，《天津市内六区限购令》通知要求，在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通知发布之日起，本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理权属登记手续。导读：天津规定每户市内六区限购一套房首付提至3成市场在变（三）市场预期下降——大都会近期开盘的启示福安大街慎益大街1#住宅用地<#990099'>2#住宅地3#公建用地4#公建用地5#住宅用地项目情况物业地址和平荣业大街76号开发商天津盛世鑫和置业有限公司建

6、筑形式1#、<#990099'>2#地块共8栋高层住宅土地年限70年占地面积9.<#990099'>2万平米总建面86万平米容积率7.<#990099'>2绿化率<#990099'>24%装修标准4、7、8号楼为毛坯车位1：1-1.5总户数1600套物业管理保利物业推广诉求和平中央86万平米摩天城项目为保利集团、金融街两大央企合力打造的天津城市核心内86万方体量的规模大盘，产品定位为天津的豪宅项目，目前处于销售期。期数栋数物业类型装修一期7栋高层毛坯二期6栋高层精装（3000元/㎡）三期未知别墅精装市

7、场在变（三）市场预期下降<#990099'>2010年10月17日的开盘，推396套，根据现场销控去化37<#990099'>2套，但网签较慢，未显示。从产品结构看，户型偏大。地块户型面积（㎡）总面积（㎡）1#地块360、340或350、350<#990099'>23100600<#990099'>28800360、340或350、350<#990099'>23100<#990099'>2#地块<#990099'>260、150、<#990099'>200<#990099'>20130<#990099

8、'>260、<#990099'>260、100<#990099'>20460<#990099'>260、150、<#990099'>200<#990099'>29<#990099'>280<#990099'>200、<#990099'>200、134、1613139<#990099'>2<#990099'>200、<#990099'>200、134、1613139<#990099'>25#地块100-<#990099'>200平米不等<#990099'>