易居开盘营销执行方案标准模板课件.ppt

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1、○○项目开盘（阶段）营销执行方案标准模板完成签约销售○套实现合同销售金额○亿实际回笼资金○亿元营销目标200X目标实现计划1.2.3.（具体措施）4.5.1.2.3.4.1.2.3.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009蓄势期引爆期强销期强销期（具体措施）（具体措施）（具体措施）目标问题策略周边竞争分析目标客户分析项目本体分析战略定位战略分析策略分解营销执行计划目标宏观政策及市场分析既定目标下的营销障碍及问题分析解决问题的方案及策略政策分析未来政策趋势预测□主要政策罗列：近期宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策等□重点政策解读：对本案影响分析政策应对手段未

2、来政策出台可能性及趋势预测支撑预测因素政策市场本体分析竞争分析客户分析宏观楼市分析未来地产趋势预测近年来当地房地产投资整体楼市供应量需求量价格走势结论分析供应量、销售量、价格走势预判支撑预测因素未来政策趋势预测6整固期恢复期平稳期快速上涨期客户情况客户购买信心不足，市场观望气氛严重自用型刚性需求市场作主导自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为市场表现市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热

3、点量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目逐渐增多价格全面上涨，销售速度逐渐加快，豪宅市场上涨速度快于一般物业楼盘应对策略找到刚性需求市场，寻找速度价格平衡点/延迟销售或降价销售找到刚性需求市场，利用项目独特的竞争力，实现速度的突破，形成市场热点凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点，实现楼盘价值最大化此次调控遇到全球经济调整，预计调整周期将更为漫长。09年市场不容乐观，淡市下贴近刚性需求是唯一出路。2007年下半年2~3年时间1年以上时间……政策市场本体分析竞争分析客户分析分析模型参考未来政策趋势预测2009年

4、XXXX市场仍会处于整固期，整体走势趋横:策略：1、挖掘刚性需求，追求价值与速度平衡点2、适当的控制整固期的开发节奏，多产品线组合整固期的取胜关键：大势研判小结特点：市场观望，上门与销售量下降，价格和速度难以兼得市场大势难以支撑本项目的目标实现，项目销售突破必须从现有的销售状况中突围！政策市场本体分析竞争分析客户分析分析模型参考地理资源本体解读本体解读总结分析附：详细标地，并分析如下元素□占位描述□配套资源□景观资源□交通资源□远景规划附：项目平面规划图（标出已售、待售、商业、配套等）□建筑规模规划开发商物业管理□项目描述：包括品质、品牌等占位情况□业态户型：不同物业形态、户型区

5、段的套数，占比及平面分布□建筑景观规划及品质政策市场本体分析竞争分析客户分析SWOT分析本体解读总结分析政策市场本体分析竞争分析客户分析SWOT分析发展策略优势：1.2.3.4.劣势：1.2.3.4.机会：1.2.3.4.抓住机会，发挥优势策略1：策略2：策略3：威胁：1.2.3.4.创造差异规避威胁策略4：策略5：分析模型参考政策市场本体分析竞争分析客户分析板块竞争分析区域竞争锁定典型竞争个案分析□竞争板块确定□竞争板块在售项目量□近一年内供应面积已售面积在售待售面积销售均价□总结分析□区域竞争项目分布图，分析区域特征及在全市的占位□竞争楼盘列表:包括近一年内供应量已售面积

6、在售待售面积销售均价(模板见后)□区域客户群体概况区域楼市观察近一年区域总体楼市供应量需求量价格走势结论分析竞争目标供应格局□区域竞争供应量分析□区域产品格局□区域总价格局□项目概况(附实景图、规划图)□客群分析□推广策略□个案点评□点对点竞争分析（如赠送面积、花园面积、面宽等与竞争个案类比）□优势PK本案竞争力分析□产品优势对比□营销对比□竞争总结□SWOT分析相关板块分析政策市场本体分析竞争分析客户分析分析模型参考相关板块项目概况政策市场本体分析竞争分析客户分析分析模型参考本案板块概况政策市场本体分析竞争分析客户分析分析模型参考区域竞争概况区域别墅市场在售项目列表政策市场本

7、体分析竞争分析客户分析分析模型参考典型竞争个案万科华府建筑类别地理位置开发商企划营销上海新聚仁机构公开日期占地面积万平方米建筑面积万平方米建筑风格容积率绿化率总套数开发分期均价装修标准物业费物业公司政策市场本体分析竞争分析客户分析分析模型参考典型竞争个案万科华府（列出不同位置的业态、面积段、总价范围及销售情况）政策市场本体分析竞争分析客户分析分析模型参考典型竞争个案万科华府客群分析■客户构成：■购房因素：■年龄段：推广策略■推广主题：■主要诉求