房地产行业：行业进入稳定增长期，看好龙头企业及二线绩优股

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1、房地产行业：行业进入稳定增长期，看好龙头企业及二线绩优股行业研究报告●房地产行业2011年12月05日房地产行业2012年策略—行业进入稳定增长期，看好龙头企业及二线绩优股推荐维持评级核心观点:分析师潘玮??：（8610）66568212：panwei@chinastock4>>执业证书编号：S0130511070002z预计未来五年行业投资平均增速为10%到15%中国房地产行业月均投资额从2006年的1798亿元上升到2011年的月均5709亿元。年均增速25%。我们预计未来五年行业投资的年均增速

2、将下降到10%~15%。到2015年，预计商品房年度销售面积达到15亿平米一年。前期超跌已经释放大部分基本面下滑的风险。z美国历史经验的启示：中国地产行业即将进入稳定增长期美国从上世纪20年代开始历年人均房屋新增面积从0.2平米逐渐上升至60年代末70年代初的人均1.5平米左右。中国从80年代开始人均房屋新增面积从不到0.2平米到2010年的2平米左右。已经超过了美国70年代的数字。我们认为，建筑业新增竣工面积的稳定将使社会发展也进入一个稳定增长的时期。z主流地产公司发展将进入一个全新的阶段一线龙头

3、公司保利、万科等在弱市中的优异表现将会持续，快速周转，贴近市场需求的策略将会使其保持稳定的销售增长率，20-25%的年均增速以及明年平均7倍的市盈率具有较大吸引力；快速周转的二线代表股如金科股份、荣盛发展、中南建设、阳光城、招商地产、金地集团等公司前期超跌，基本面良好，在市场的中周期中将是获得超额收益的标的。z投资建议建议投资者趁每次震荡的时机低位吸纳；等待行业一季度政策和基本面预期的反转时点的到来。首推保利地产、万科A、中南建设、荣盛发展、阳光城、招商地产、金地集团。z主要风险因素：国内经济发展大

4、幅波动风险相关研究《2011年房地产行业投资策略：关注行业自身“再平衡”下的投资机会—银河证券—潘玮》《行业深度报告-房地产行业：美国20年代经济及地产行业启示-银河证券-潘玮》《房地产行业2010年中期投资策略：政策抑制行业估值提升—银河证券—潘玮》需要关注的重点公司：EPS(元)PE（X）股票名称股票代码20102011E2012E20102011E2012E10-12EPSCAGRROE2011E合理估值区间（元）万科A000002.SZ0.71.01.212.38.06.830.93%19.

5、1%9.02~10.5保利地产600048.SH1.11.41.99.87.86.027.92%21.1%11.2~13.1招商地产000024.SZ1.21.61.916.112.19.825.83%15.3%20.2~23.6金地集团600383.SH0.60.70.910.48.97.422.47%16.8%7.6~8.9资料来源：中国银河证券研究部行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。投资概要：驱动因素、关键假设及主要预测：1、从社会建设总量指标考量，中国

6、当前年度人均新增建设面积已经超过美国我们采用建筑行业统计口径的社会新增房屋面积作为一个经济的考量指标。美国从上世纪20年代开始历年人均房屋新增面积从0.2平米逐渐上升至60年代末70年代初的人均1.5平米左右。之后一直稳定在这个状态。中国从80年代开始人均房屋新增面积从不到0.2平米到2010年的2平米左右。我们预计未来该项指标将会维持稳定，缓慢稳定增长。2、主流地产公司发展将进入一个全新的阶段行业总量进入稳定期：中国当前已经进入一个建筑行业增量（以新增住房套数为代表）的稳定期，之前的地产行业高增长

7、格局将逐渐被一个稳定的增长所取代，同时社会经济发展也将进入一个稳定增长期。3、行业本身的升级和稳定增长使得行业的投资价值凸显经历了2008年的地产行业低谷，大多数公司都开始遵循财务稳健的原则，激进拿地的情况不再多见，龙头型企业都采用快速周转的方式及时回流资金，即使在政策调控最为严格的2011年上半年，龙头型企业仍然取得了良好的销售业绩。我们与市场不同的观点：我们认为，社会建设总量指标是反映社会经济活动和未来地产行业总体趋势的重要指标。从建筑业口径统计的数字，当前中国每年人均建设量已经超过了美国70年

8、代（城市化进程接近尾声）的数字。我们认为，未来每年的建设量将会持续保持稳定，增长变缓，同时对应经济的稳定增长和地产行业的稳定增长。地产行业龙头股和二线绩优股仍将有稳定的增长空间。估值与投资建议：市盈率处于低位：龙头企业如万科、保利地产、招商地产、金地集团等的平均市盈率在2011年9X，2012年7.5X。增长率稳定：我们认为，龙头公司未来将保持每年25%到30%的稳定增长。给予行业长期“推荐”投资评级。我们看好以下几类公司：一线龙头公司保利、万科等在弱市中的优异表现将