易居2008年绵阳园艺新城项目前期产品顾问

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1、易居2008年绵阳园艺新城项目前期产品顾问园艺新城项目前期产品顾问E-HOUSECHINA/200<802辰兴发展/中国绵阳**第一部分：核心导读1核心导读432项目认知产品策略Factor3核心问题市场策略5分期策略6价格策略***市中心区域地块区域区位认知位于城市西北部的科创园区地块位于未来通往市区的城市主轴迎宾大道南侧，地理位置较佳，另两块地具有一定的坡地地势路网结构完善，路况较佳，市区可达性强区域路况非常好，交通条件便利，，自驾车进出便捷，但目前公交系统相对薄弱生活配套尚不完善教育资源较较丰富缺少

2、辐射力度较强的商业中心或商业圈，重点院校分布区域内，吸引全省乃是西南地区的外来学生，板块教育体系较完善，成为区域重要优势具有一定山林特征的地理风貌受地势影响，科创园艺板块最大的特征就是地势起伏不定政府重点打造“绵阳第一居住区”园艺新城规划有200万平米的住宅体量，由政府整体规划，由各大开发商共同打造1**项目认知项目体量/容积率：50万平米/4.5项目的规模在绵阳市内属于大型社区，全高层建筑成为城市形象项目周边：竞争楼盘林立，竞争压力巨大“绵阳第一居住区”的规划导致区域竞争激烈，周边项目体量大、实力强，且

3、都处于同一开发周期销售：2年建成，销售压力较大由于政府对开发商有2年建成的指标要求，因此未来项目的销售节奏将非常快客户：客源结构需要重新洗牌板块内原有的区域客源难以满足项目的去化，外部客源的导入和客源结构的重新洗牌成为重点1、项目未来的人居环境良好，但目前区域仍不成熟3、需通过对客户的需求分析，塑造出具有快速去化能力的产品特征项目理解概要：2、项目必须通过市场与土地属性的深入剖析来挖掘核心卖点，在市场中树立项目的标杆形象1**市场竞争核心问题销售压力问题一：项目如何在激烈的竞争中脱颖而出的问题？问题二：如

4、何使项目产品达到快速去化的问题？2在三线城市待成熟区域实现规模大盘的快速销售？*“竞合”策略共同“造市”，共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源，只有进行区域联合，充分发挥每个项目不同的资源优势，提倡资源互补，避免资源浪费，才能降低开发成本，大幅拉升区域的整体品质，达到资源整合、共同做大的目的；“合”：只有联合起来，以新兴、华润的品牌号召力，和园艺新城的整体规模，共同把区域价值提升上去，把市场的热点转移到园艺新城来，把客户拉到园艺新城来；“竞”：项目在品质上要做到区域标杆，在产品上应具有独特的领先优势

5、，高调入市。以引起客户的高关注度，达到快速去化的目的。市场策略3*根据易居的房地产经验，区域质素的优良决定标杆项目的不同表现形式。区域特征区域发展阶段标杆住宅表现形式产品塑造方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象营造时尚感区域发展迅速，拥有一定区域价值区域“青春“期“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品营造稀缺感区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“成年“期“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大营造身份感4产品策略

6、*园艺新城区域发展期规划进展预判2007年200<8年2009年2010年区域成熟度时间2011年婴儿期青春期成年期*产品方向表现方式产品塑造方向时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大项目产品塑造方向本项目未来进阶方向区域特征区域发展阶段标杆住宅表现形式产品塑造方向园艺新城大规模开发开始，周围配套尚不完备，区域印象较差，但资源丰富，已开始崛起区域“婴儿”期与“青春期”之间；但项目开始销售为0<8年下半年，区域进入“青春“期“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品稀缺感*产品定位THEPAR

7、K城西百万平米中央公园City-Park市民公园概念吸引点：1万平米市民公园、景观绿地、休闲餐饮购物重点打造区域日常休闲胜地，达到吸引客户眼球的目的Lake-Park大湖公园概念吸引点：5000平米人工湖、2万平米中央绿地前期建设大面积人工湖以震撼客户，并结合会所泳池塑造项目形象Club-Park会所公园概念吸引点：内部2000平米精品运动主题会所，通过内部会所等的塑造，强势提升项目价值绵阳西科创园区中央位置，超大规模双景观、双会所配套集精品会所、休闲商业、中高端住宅为一体的大型城区未来绵阳的城市名片，和

8、城市向外的形象CoCo-Park休闲公园概念吸引点：外部5000平米休闲娱乐主题会所区域最具活力与人气的休闲街区主要服务于周边项目和项目本身客户*核心卖点提炼核心卖点：双景观双会所通过市场卖点的梳理和本案价值体系的论证，我们探寻出本案的核心卖点：项目主要卖点1.“双景观”2.“双会所”市民公园中心公园运动会所休闲会所体验式营销源来：本项目最核心的资源就是“双公园”与“双会所”，这是说服客户的最核心武器，也决定了本项目对客户的吸