深圳东部慢城禾田居大鹏项目前期策划顾问报告

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1、禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（2005）东部·慢城世联地产顾问（深圳）有限公司2005年2月18日目标解读正确进行项目的定位与开发的可行性实现地块价值最大化树立项目品牌和企业品牌实现企业长期可持续发展成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例项目的基本情况经济技术指标占地面积：61659平方米建筑面积：61659平方米用地性质：商业用地土地现状：街铺报告总体技术思路项目概况选择发展方向？实现价值最大化确定发展方向经营核心式（纯旅游项目）竞争力模型从国际惯例及案例出发确定发展战略面对困惑和机会我们如何参与竞争选择发展方向产品定位、形象定位发现困惑和寻找机会

2、从市场现状出发最终实现从地块特性出发，我们界定项目属性，从而确定我们的研究范围项目的区域位置－龙岗区大鹏镇虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区．梅沙－马峦山片区深圳市旅游服务基地和海滨旅游度假胜地葵涌－坝光片区结合旧村发展滨海休闲居住社区，完善公共设施服务系统，成为旅游者满意、居民喜爱的山海小镇大鹏－南澳片区下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地及旅游服务配套基地；桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。项目地块的进入性盐田区梧桐山隧道龙岗区盐坝高速大鹏镇葵鹏路水头村葵南公路项目地理位置高效

3、水产养殖基地建筑物建筑物水池农业用地农业用地、鱼塘居民区大亚湾水头村委虾场东山西路东山珍珠养殖场桔钓沙湾水头海鲜街往南澳水头路入口项目规模与现状项目地块现状项目四至本项目道路海鲜干货市场农业用地和山景池塘地块特性功能联想水头海鲜一条街近海望山政府规划旅游服务区规模适中：61,659m2地块特性功能联想旅游配套观赏旅游配套综合配套餐饮、娱乐景观、生态、专享住宿、餐饮、娱乐休闲、度假、商务品牌风险资金任务考虑因素界定项目属性主题地产主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资源），属于特殊的地产项目。关于项目

4、的初步思考购物商业？商务、客房？钓鱼？海鲜市场？游客资源利用？休闲度假市场？面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。体验？……我们是完全市场化的商业开发，我们需要看清我们在市场中的位置。因此，我们从市场现状中发现困惑和寻找机会。项目分析的总体技术思路项目概况选择发展方向？实现价值最大化确定发展方向经营核心式（纯旅游项目）竞争力模型从国际惯例及案例出发确定发展战略面对困惑和机会我们如何参与竞争选择发展方向产品定位、形象定位发现困惑和寻找机会从市场现状出发最终实现酒店市场1酒店市场分布图滨海明珠大酒店听涛酒店大梅沙海景酒店假日酒店皇都酒店金沙湾大酒店

5、鹏星酒店福源宾馆雅兰酒店沁茗泉酒店小梅沙渡假村小梅沙大酒店世纪海景酒店名称大梅沙雅兰酒店所属片区大梅沙★★★★基本情况１９２套房间，产权式酒店经营情况周末、节假日满，提前定房平时，1/3的入住率客户来源地香港市区及周边区域交通３６０、３６４客户类型平时多数为商务周末、节假日散客也很多入住率周末８０％平时７０％价格平时5折，周末、节假日7-8折收费６８０－１５８００元／日.间服务设施中西餐厅、会议室、健身房、室内恒温泳池等电话：２５０６２２９９优势功能齐全服务周到酒店名称金沙湾大酒店所属片区下沙★★★★基本情况客房11６间，旺季提前一周定房，平时也很满，也

6、能定到房经营情况经营情况好，入住率较高客户市区为主龙岗为辅少量深圳周边城市服务设施中西餐厅、歌舞厅、桑拿浴室、网球场、商场、美容中心、商务中心、会议室、音乐茶座和海水浴场等功能定位酒店，（多为渡假）价格单人房420元/日；山景双人580元/日；海景660元/日房间数１１６间交通３６０、３６４优势临海、沙滩停车位充足依托下沙的开发目前没有竞争对手总量少电话：８４３１３８８８酒店名称大梅沙海景酒店所属片区大梅沙★★★★基本情况３５８套房间，产权式酒店经营情况周末、节假日满，提前定房平时，1/3的入住率客户来源香港市区及周边区域可达性距市中心1小时10公里，机

7、场1个半小时70公里，火车站1小时30公里。客户类型周末、节假日散客多，平时以商务为主入住率旺季９０％淡季７０％收费７９８－３２８８元／日.间服务设施中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、健身室、按摩室电话：２５０６１６８８优势海景功能齐全服务周到酒店名称金海滩所属片区溪涌基本情况别墅面积300平米/栋，共22栋；居家公寓80平/套，45套；酒店式公寓35平/套，共84套销售情况销售初期公寓销售较好，两个月有30多套成交，80%为1—2房，面积在40-80M2，价格为8000元/平米；150平米的套房(由别墅分割而成)

8、，售价高达11000元，销售情况较差；后期由于土地产权的问题，大多数客户都退房别