易居中国-湖州-上实地产-东部新城项目前期产品顾问

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1、易居中国-湖州-上实地产-东部新城项目前期产品顾问1东部新城项目前期产品顾问E-HOUSECHINA/200805上实地产/中国湖州2??充分了解、研究湖州城市、东部新区的功能定位、经济构成、发展方向以及人口影响力??通过各物业市场调研、研究，确定项目物业选择、发展方向??针对旅游休闲地产、新城区开发、度假物业等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素??综合分析，确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品概念性方向??通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间??通过目标客户访谈，核实客户需求偏好，为项目客户寻找落

2、地??深入研究项目整体规划布局，各物业建筑、风格、面积等产品细节，结合各细分市场的特征，确定项目开发的产品规划、各物业类型??结合项目总体规划，确定项目整体开发步骤、开发时序??结合项目资金需求、赢利要求、潜在风险考虑，确定项目合理的运营模式方案产品规划建议运营模式建议项目财务分析总体定位分析13421432??根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合??测算项目在不同运营模式下的投资回报、现金流等情况，确定合理的运营模式3总体定位分析1234城市格局分析房产市场分

3、析土地属性分析核心引擎导入4城市格局分析15总体定位分析??城市格局分析交通条件??湖州作为浙江三线城市，东距上海150公里，南离杭州90公里，北隔太湖与苏州相望；??08年之前浙北地区公路交通主要依托国道，导致湖州至上海的交通时间高达3小时；随着08年申苏浙皖高速湖州段通车，湖州至上海只需1个半小时，湖州融入上海2小时经济圈。??未来随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）3条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高；??当前瓶颈—出行主要依托公路交通，但目前湖州公路交通效率低下；??价值发现—随着未来其他

4、高速的建成，湖州将成为太湖板块连接浙江的交通枢纽。??规模经济的差异，导致整体城市经济在长三角20个城市中位居17；??私营企业众多，财富两级分化，致使人均收入水平与人均可支配利润位列长三角中游水平；??整体经济规模偏弱，私营为主导致贫富差距扩大。??目前湖州产业主要以第二产业为主，第三产业服务业近年来取得了一定的发展，但发展速度有限；??产业结构以私营业为主，其比重达到66.97%；??南浔（地板）、织里（童装）、安吉（竹制品）、长兴（建材）等区县已经形成了各自的产业核心优势。经济产业城市规划??城市规划－以向东为主，向北为辅，向

5、西补充完善，南部保护和控制??申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地；??现G318公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线;??湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区。人文资源??湖州素有”丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦“之称??拥有优美的自然资源和众多的历史人文景观，如江南水乡古镇南浔、德清莫干山、安吉境内世界上种类最多

6、的竹种园以及南太湖旅游休闲等；??举办多种文化节庆活动，如“全国极限运动大赛”和“湖笔文化节”。分析总结湖州人文资源丰富、文化多元化未来具有良好的规划潜力由于受到交通现状的限制，城市向心力略显欠缺交通条件的改善，是湖州崛起的重要契机目前的城市发展动力稍显不足湖州？长三角的灰姑娘？16房产市场分析27总体定位分析??房产市场分析住宅市场??从湖州商品房价格走势来看，呈现出稳步增长态势，至07年年底，市场均价达到约5000元/平方米；??从价格历年涨幅来看，总体呈现出快速滑落后启稳回升的基本特征，从06年开始，区域价格涨幅基本控制在3％

7、－6％之间，走势平稳；??目前住宅主要供应板块为仁皇山新区、市中心区、西南新区，东部新区基本处于市场空白点。??目前湖州写字楼市场基本被仁皇山区与市中心区域所垄断；??写字类产品市场接受度不高，租金和售价都处于较低的水平，平均租金1.0－1.5元/平方米/天，平均售价5600－6500元/平方米；??受整体写字楼市场低迷的影响，目前湖州写字楼市场处于发展初期阶段。办公市场商业市场??湖州商业市场主要形成中心商贸区、南浔商贸区、织里商贸区、安吉商贸区，商业整体档次一般；??区域商业功能同质化严重，缺乏特色商业形式，商业业态有待于进一步

8、丰富，商业集聚能力有待于进一步增强；??湖州商业市场还普遍停留在传统商业层面，缺乏商业精品和亮点；??商业形态以沿街商铺、小区网点房为主；商铺价格区域差异性明显，市中心最高，织里最低；??湖州整体商业业态有待升级，坪效有待提高。酒店市