税务稽查案例——某房地产集团公司多种手段偷税案分析

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1、某房地产集团公司多种手段偷税案分析本案特点：本案被查处的房地产公司偷税手段隐蔽且花样繁多，但检查人员准确分析查找疑点，细致调查取证，方法运用得当，最终联合公安机关一举突破案件，具有较好的参考价值。一、案件背景情况（一）案件来源某检察院在查办一经济犯罪案件过程中，发现主要从事房地产开发业务的A集团公司使用白条情况较多，可能存在偷税嫌疑，遂将该案移交某省地税局稽查局（以下简称稽查局）查处。（二）纳税人基本情况A集团公司下辖B、C两家房地产公司。B公司成立于1998年11月，2003年，经过股权变更成

2、为A集团股份有限公司下属子公司。该公司自成立以来主要从事“甲花园”项目的开发，该项目于2001年开始动工修建，至本次检查前（2006年3月15日），该项目已销售独立别墅6套（另因其他违法行为被法院没收、拍卖3套）、联体别墅384套和380个车库，尚有4套联体别墅、17个车库和会所未销售。C公司成立于1993年4月，2002年11月，由原集体企业改组为有限公司，公司股东2人，其中：A集团股份有限公司法人代表占80%。在检查期内，该公司主要开发“乙花园”一期、二期商品房项目，共900余套，面积140

3、000余平米，至本次检查前（2006年3月15日），尚余3套未销售。二、检查过程和检查方法（一）检查预案接到案源后，某省地税局领导高度重视，立即启动税警协作机制，与省公安厅联合成立专案组，制定了“集中力量、突出重点、注重程序、保证质量”的工作思路，从2006年3月15日起对A集团所属B、C两家房地产公司实施了全面检查。移送前，以稽查局作为执法主体，调查取证工作以税务机关名义进行；移送后，公安机关作为执法主体，调查取证工作以公安机关名义进行。专案组人员进行了合理分工，分成账务检查小组和外围调查小组

4、。账务检查小组对两家公司的账务进行清理，外调组负责调取银行、物管、房管、国土、建设及主要往来单位与开发项目有关的全部资料。（二）检查具体方法本案的查处经历了查前分析、突击调帐、内查外调成功突破三个阶段1.查前分析专案组针对该房地产企业可能存在的税收问题进行了充分的分析研究，认为如果存在偷税问题，主要会在隐匿收入、虚增成本方面做文章。因此，决定以收入和成本为切入点，以账务检查和外围调查相互结合，对两家公司取得项目土地、项目建设至销售的各个环节逐一进行清理。在查账方式上：鉴于该两户企业曾经接受过其他

5、执法部门的检查，而且前期检察院已经介入，企业有应对检查的经验，为防止“打草惊蛇”，给案件的查处带来不利，专案组决定实施突击调账。2.突击调账专案组成立的当天，即以税务检查的名义入场对两家公司实施调账检查，现场监督两公司提供所有财务资料和相关涉税资料，包括开发项目报行政主管部门的审批、备案资料、施工图纸、项目平面图和大部分建筑和销售合同以及收文和发文登记簿、物业管理入住名单等，因为保密严格，行动迅速，较好地控制和掌握了第一手材料和证据。3.内查外调，成功突破这个阶段又大体经历了内查发现疑点、外围调

6、查信息比对、移送公安机关和成功突破四个步骤。第一步，账务检查小组从账内检查入手，发现问题，明确重点。账务检查小组首先对账簿资料进行了详查，分收入、成本、费用、税金进行了全面详细的审查和分类摘录、统计；然后对突击调账时调取的施工合同、项目平面图、报建文件、修建合同、销售合同、物业管理资料进行分类梳理，理清开发项目大体情况，从中发现了以下问题和疑点：（1）进行虚假纳税申报。通过对两家公司各年度账上计提税金、申报情况、缴纳税金的精确统计，并与主管税务机关征管资料进行核对，发现两家公司均存在不同程度的进

7、行虚假纳税申报的问题。（2）C公司收入真实性待查证。1999至2005年两公司账列收入不到3个亿，且入账依据多数是收据，有的甚至无任何原始凭证，从会计资料无法了解其真实的开发、销售情况，也无法逐套统计销售情况、平均价格。检查人员认为要弄清楚是否存在隐匿收入的问题必须通过核实其开发销售的情况，与账务核算进行比对，印证。因此，检查人员将调账时一并调回的销售合同进行了列表统计，发现其售价2000至4000不等，但销售合同不齐全。检查人员又分析了报建的审批资料，发现其开发项目建筑面积为149000平方米

8、，按账列收入测算，平均价格不足2000元。而据外调小组调查了解，其他公司与该项目位置相同的同类型项目同期销售平均价格应在3000元以上，因此，检查人员据此判断，C公司存在重大隐匿收入的嫌疑，真实收入应为5亿元左右。（3）B公司商业用房销售情况待查。根据施工图纸和项目平面图，B公司开发有商业用房一座4100平米，而账上却未记载关于该商业用房的销售收入，也没有出租收入，但2000年发文簿中有A集团向房管局出具的将该房屋划拨Y公司的证明材料。检查人员认为其中必定有问题：一是A集团作为独立法人，不应该无