税务稽查案例——某房地产公司虚增供料偷税案分析

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1、某房地产公司虚增供料偷税案分析本案特点：本案税务机关运用预警指标分析选案，检查中深入分析建筑成本指标，发现疑点，调查取证，查实纳税人以甲方供料的名义虚增成本事实，对行业检查具有一定的参考价值。一、案件背景情况（一）案件来源根据人工与计算机相结合的选案方式，某房地产开发有限公司被列入市地税局稽查局2005年度的地方税收检查对象。（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司成立于2001年4月，实收资本1000万元。经营范围：房地产开发、销售。2005年营业收入963万元，营业成本777万元，利润总额38万元

2、，应纳税所得额为0。2005年度共实现地方各税42.6万元。二、检查过程与检查方法（一）检查预案1．初步分析单位经营状况。该单位2005年毛利润率19%，利润率3.96%，所得贡献率为0。该企业的毛利润率、利润率都较低，不符合当时的房地产行业经营情形。检查重点锁定在企业所得税上，一是看收入的确认是否准确及时；二是看相关成本、费用是否真实，发票是否合法，是否存在多结转销售成本的现象。2．查询税务管理情况。查询发现，税务机关未对该单位进行过纳税评估，自2001年来也未进行过税务检查。因此，在检查过程中，应

3、着重注意纳税人所得税申报是否符合税收管理的规定。通过分析，确定检查重点是企业所得税，其次是营业税及土地增值税。（二）检查具体方法1．发现疑点检查人员首先全面审核了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关合同、施工许可证等资料，从中了解到：该房地产开发公司2005年期间主要开发了1号楼和2号楼项目，该项目从2003年底开工建设，2005年竣工验收，可售面积5360.12平方米，2005年两座楼大部分开发产品已实现销售，销售面积3588.64平方米。在对该企业2005年的总体情况掌握之后，1号楼和2号楼的开发成

4、本引起了检查人员的注意，账面记载1号楼开发成本651万元，2号楼开发成本680万元，这意味着1号楼每平方米开发成本2511.55元，2号楼每平方米开发成本2457.93平方米，而这其中土地及拆迁补偿费只占到了每平方米不到300元。也就是说，退除土地及拆迁补偿费，每平方米房地产开发成本仍高达2100多元，这与2005年建安成本每平方米不足1000元的市场价格相差甚远，因此，基本可以断定该企业肯定存在虚列房地产开发成本的问题，检查人员把1号楼和2号楼的开发成本作为了检查的重中之重。2．分析疑点根据前期确定

5、的检查重点，检查人员首先对该房地产开发企业1号楼、2号楼项目平均每平方米2483元的开发成本项目进行了剖析。剖析发现：1号楼、2号楼项目土地成本、基础设施费、前期工程费和配套设施费都比较符合实际情况，与同行业的市场成本价格相差不大，基本不会存在大的问题。问题出现在该项目的建安工程费却高达每平方米1300多元，这与市地税局制定的房地产开发企业所得税警戒线指标相差很大。所谓的房地产开发企业所得税警戒线指标，是指市地税局针对部分房地产开发企业存在建安成本核算不实的情况，根据日常对房地产企业的检查和专门调查取

6、得的一些数据资料而制定的房地产企业建安工程费单位费额警戒线。具体数据如下：建筑安装工程平方米造价（参考）指标单位：元/平方米结构特征主要装修标准2003年平方米造价2004年平方米造价2005年平方米造价2006年平方米造价砖混（普通住宅）普通550600650720砖混（商住楼）普通650700730760框架综合楼普通1180125012501300应该说，房地产开发企业所得税警戒线指标对检查人员开展检查工作起到了很好的指导和参考作用。对照上表，该房地产开发企业１号楼和２号楼属砖混商住楼结构，20

7、05年每平方米建安成本的警戒线指标是730元。该房地产开发企业１号楼和２号楼实际每平方米1300多元的建安成本已远远超过了警戒线指标，由此可以断定该房地产开发企业肯定存在虚列建安成本的现象。经过进一步查看１号楼和２号楼的《工程决算书》及甲方供料等成本项目，发现该房地产开发企业虚列建安成本的途径有两个：一是虚增甲方供料金额；二是虚列电费。3．排查疑点检查人员发现，根据１号楼和２号楼的建筑安装合同规定，甲方供料的范围主要是钢筋、水泥和木材，而这三大材在这两座楼的供料金额高达600多万元，这个数值显然是不正

8、常的。因甲方供料最终都要通过一些购料发票来入账，因此检查人员对该房地产开发企业的甲方供料发票是否真实、合法、有效逐一进行了严格的审查。经审查发现，该企业供料入账发票存在以下问题：①使用了一些通过不正当渠道获取的假发票。获取的假发票的特征主要体现在：一是发票纸张与同类真发票的纸张在纸质上不一样；二是有的发票无监制章或者无发票防伪图案；三是发票右上方的发票代码不正确。②使用了填制不规范的发票。反映在发票字轨号码与发票填开时间逻辑关系不一致。如发票批印时间为2