税务稽查案例——某房地产公司虚列成本偷税案分析

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1、某房地产公司虚列成本偷税案分析本案特点：本案税务稽查人员对营业收入采取了“清盘式”的检查，以资金流向为线索，查证了纳税人虚列成本的事实；同时，在检查中注重执法程序，既维护纳税人的合法权益，又有效地防范稽查执法的复议、诉讼风险，对房地产业税务检查具有较好的借鉴意义。一、案件背景情况（一）案件来源2007年6月，某市纪委在办理中纪委交办的案件过程中，发现某房地产公司(以下简称A公司)有涉嫌偷逃税款的线索。市纪委依照有关规定，将该案件转交市地税局查处。（二）纳税人基本情况A公司成立于1994年8月。经济性质为有限责任公司。主要从事房地产开发及销售、五交化商品、钢铁、木材、建筑装饰材料销售。

2、注册资本800万元。自2000年起开发甲项目。二、检查过程与检查方法（一）检查预案市地税局领导对市纪委交办的案件高度重视，立即交由某基层局限期查处，并全程督办。基层局抽调精干人员组成专案组。由于A公司的所有资料是被中纪委突击查封的，数量庞大且繁杂无序，专案组经过细致辨别，将其中的涉税资料进行收集，归类。同时结合税务管理信息系统确认了A公司纳税申报及税款入库情况。鉴于案件的重要性和紧迫性，专案组研究决定划分两个小组进行检查，一组核实经营收入情况，一组核实成本、费用情况。（二）检查具体方法1．经营收入的检查（1）核实A公司的房源情况。专案组通过研究项目平面图纸和测绘资料后了解到甲项目分别

3、由A房地产开发公司、B房地产开发公司、C房地产开发公司三家联建。由A房地产公司开发的项目共有7栋楼，其中公建12套，住宅208套，车库44套，储藏室55套，总计39538平方米。（2）核实发票的开具情况。专案组把所有的房源情况录入电子表格后，逐笔核对开具的发票金额。发现该项目共开具房屋销售发票金额14032.9万元，已全部结转销售收入，尚余31套住宅、17套车库未开具销售结算发票。（3）核实办理产权过户的情况。为了落实未开具发票的房屋的实际销售情况，专案组通过市纪委协调到市房地产交易市场了解情况。在市房地产交易市场的配合下，专案组打印出了甲项目中由A房地产公司开发的所有开发商品产权过

4、户情况登记表，录入电子表格后，再次逐笔进行核对，核实已开具销售发票的商品房全部办理了产权登记过户手续。未开具发票的31套住宅、17套车库中有30套住宅、5套车库也办理了产权登记过户手续，过户登记价款为19,26.4万元。至此查明，该公司合计已实现销售收入15959.4万元，账面记载并申报实现销售收入15735.9万元，少计销售收入223.5万元。2.成本费用的检查（1）核实建筑安装成本情况。2004年，A公司与Y建筑公司签订建筑施工合同，委托Y建筑公司承揽甲项目的D1与E5小区之间的道路及六栋楼的透寒工程，工程合同、工程预算书俱全。2004年4月30日，A公司以借：“工程施工——Y建

5、筑公司”，贷：“其他应付款”的记账方式列支了工程施工成本5,556,009元，于2005年3月付款，取得了Y建筑公司开具的收款收据两张。专案组发现A公司付款的资金流向不是Y建筑公司，而是支付给了下属公司“某农贸公司”。专案组进一步查看“某农贸公司”的账目，发现该笔资金由“某农贸公司”又分别流向Y建筑公司2工区、某海上养殖场、某水产有限公司、某水产有限公司、某建筑工程有限公司五家公司。专案组分别到这五家公司进行调查、询问，查实这笔工程款最终用于A公司总经理个人开发的海参养殖业务。专案组由此对A公司与Y建筑公司之间施工业务的真实性提出了质疑，而当时已有的证据只能证明工程款最终未支付给Y建

6、筑公司。为了查清A公司是否与Y建筑公司存在这笔施工业务，专案组到实地进行了检查。在现场发现D1与E5小区之间的道路的确存在，且已修筑完毕，透寒工程因无法透过墙体查看，无法确定。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定的“企业成本费用的扣除应遵循权责发生制的原则”，如果业务真实发生，即使款项尚未支付，也应允许企业在业务发生年度列支成本费用。专案组几经周折找到了A公司工程部腾经理。在几次的调查询问过程中腾经理均称业务真实存在，而且亲眼看到过Y建筑公司李工头在现场指挥搭脚手架。当专案组询问其决算金额时，腾经理说所有预决算工作由张预算员负责。专案组又找到了张预算员，张预算员也称业务真实存

7、在，但又提供不出任何决算资料。腾经理、张预算员的证词让案件变得扑朔迷离。但企业为什么没有付款给建设单位？针对这个问题，专案组到Y建筑公司调查取证。Y建筑公司的法人代表和会计却不配合。专案组对其交待政策，进行正面交锋，谈话从下午三点直到晚上十一点，终于使其端正态度，据实提供了证据。Y建筑公司的会计在调查询问笔录中陈述：Y建筑公司在2005年3月向A公司开具的两张收款收据，是预先为承揽甲项目的D1到E5小区道路及6栋楼的透寒维修工程而开具的，双方虽然签订了施工