2011年深圳深物业彩天怡色项目营销策划案

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1、2011年深圳深物业彩天怡色项目营销策划案营销策划案深物业彩天怡色项目事业二部2项目分析1市场调研及分析·市场环境分析·限价政策解读·深圳市房地产市场分析·福田区房地产市场分析3项目定位4营销策略·深圳总体规划·区域分析·圈层价值挖掘·产品分析·客户定位·客户调研·整体定位·形象定位·价格策略·竞品分析·SWOT分析·入市建议·推售策略·营销思路·推广策略·营销策划·营销费用预算市场调研及分析01·市场环境分析·限价政策解读·深圳市房地产市场分析·福田区房地产市场分析市场环境分析市场环境分析6月CPI同比增长61

2、>.4%，创35个月新高；紧缩政策短期不会有所缓解，甚至有强化迹象。GDP%CPI%市场环境分析2011年央行年内3次加息，6次上调存款准备金率，已达历史新高。银行放贷额度从紧，对于住房贷款的发放会更加困难，出于利润或风险考虑，上调房贷首付，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高存款准备金率市场环境分析负利率使投资者寻求增值保值财富手段，房地产是重要渠道之一。购房者对未来的通胀预期导致了房地产非刚性需求的增加自2010年2月份CPI同比增长2.7%，而银行利率是2.25%，宣告了负利率时代的到来。指物价指数（CP

3、I）快速攀升，导致银行存款利率实际为负。这就是所谓的存款实际收益为“负”的负利率现象。市场环境分析2010年以来房地产调控力度逐步加强，已是史上最严厉政策。但地方政府给出的房价涨幅不超过GDP涨幅即10%的目标，随后出台限价细则，使不少项目价格低于市场预期，引来市场人气从7月11日起深圳市将按评估价对二手房征收交易税2011年深圳市新建住房价格指数的涨幅低于本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度，即不超过10%户籍居民限购2套，非户籍居民需1年以上纳税证明或社保证明限购1套提高首付款限贷限购限价二手房评估

4、征税市场环境分析“7·11后，市场何去何从”新闻发布会：下半年，二手房下降15%市场环境分析美国降级影响广泛，将挫伤中国经济标准普尔将美国主权信用评级由“AAA”调降到“AA＋”，将使美债最大的海外持有国中国受到不可避免的影响。美国潜在的下调债务评级的风险可能会继续加快美元的贬值，进而加剧中国的输入型通货膨胀压力。股市受影响极大，从今年已经呈下降趋势，加上美国降级的影响，未来将可能继续下探。房地产与股市息息相关，由于房地产的交易烦琐费时长，房地产市场比股市反应要慢，预计下半年房地产市场可能下降趋势。保守估计，政策

5、调控短期内不会有所松动，开发商与政府的博弈日趋进入到白热化阶段经济大环境从紧，从房地产市场反应慢与金融市场的规律来看，未来可能出现些许低迷，市场普遍表示看空，但不排除随着经济下滑，政府出台救市政策，将成为地产市场逆市的转折点。在非完全市场化的环境中，价格受政策影响，难以反映真实价值水平，但供需关系、城市发展、人口发展使未来房地产市场火热，在政策松动后价格将是向上趋势发展市场环境分析小结限价政策解读限价政策解读限价细则解读调控目标：各类户型成交均价每月环比零增长执行日期：2011年8月1日限价方式：分产品类型限价（

6、90平方米以下、90-144平方米，144平方米以上），项目均价不再单独限制（目前仅龙岗按照此项实行）月度均价控制原则：如果各户型价格在某个月出现下调，则下个月该户型均价不得超过下调后的价格限价政策解读新开盘项目以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价如果区域内没有可参考的新盘，则选择靠近自己的具备同比性的区域来定价如果同类区域都找不到，那就以片区内二手房价格为标准定价限价细则解读限价政策解读开盘加推项目同一个项目中，新拿的预售证（包括不同分期）优先以本项目为参考同一个项目，新推的产品过往3个月都没有卖过，则参考周

7、边同质竞品价格。如某项目后面将推出的楼栋以大户型为主，而最近3个月都没有卖过大户型，则价格参考周边同质竞品限价细则解读限价政策解读持续销售项目以上月各户型成交均价作为本月价格标准，零增长如果上个月没有成交，则往上追溯3个月往上追溯三个月都没成交，就按新盘定价限价细则解读限价政策解读业内动态：大多数开发商选择观望，选择卖现楼或等候政策调整根据中原代理的楼盘情况看，目前有不少楼盘受到了限价影响，而开发商普遍采取的是观望态度，也有一些普通住宅本身价格在限价以内开盘发售，由于目前房源短缺，销售情况较好。普通住宅非普通住宅

8、别墅项目即将或新开盘项目加推项目在售项目价格不高于限价开盘；或取消精装修推迟拿预售、政府公关在限价范围内出售,或转现被迫观望，延缓拿预售证，政府公关推迟拿预售，转现售住宅受限，卖商业延迟拿批预售等现楼发售等现楼发售项目名称开盘价格备注中海康城国际105004月30日开盘，开盘销售率近9成；片区其他在售新盘均价13000-18000佳兆业大都汇200004月30日开盘，送精