武汉青菱乡黄家湖大学城项目前期定位报告

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1、青菱乡黄家湖大学城项目前期定位报告2009年12月08日一座理想之城的诞生导语本项目作为在武汉远郊的首次试水，福星惠誉地域多元化的征途已经开始，此次开发的成败，将直接决定福星的武汉版图能有多大。因为随着城区土地资源获取越来越困难、城市边界不断外拓，现郊区对于开发企业的重要性将日趋上升，缺乏郊区开发能力，就无法赢在未来。但与城区开发的确定性较高相比，郊区开发面临着太多的不确定性：没有现存参照系、客户群模糊且较小、价格体系没有形成。因此，本项目可能遭遇福星史上最多的不确定性。因此更精确与细致的研究，才能助力武汉首个学城地铁复合大盘的开发获得成功。

2、本项目困难较大，但其具备的“大学城+湖岸+地铁上盖+复合功能（居住、商业、创意性写字楼）”的要素组合在武汉之前却未曾有过，困难与机遇并存，如何探得其机会窗效应、提出系统性与唯一性的定位思路，将是本阶段前期研究的探索性的课题。研究方法与逻辑思路限制条件核心问题界定客户目标物业形态产品组合体量比例布局优化项目本体分析竞争市场分析大学城物业研究专题商业研究专题策略思考远郊大盘案例分析项目定位与物业建议项目本体分析项目指标周边环境四邻四至公路地铁第一章：项目本体分析交通配套人文环境商业环境自然环境项目用地武昌汉口汉阳规划指标：总建规模46万方，其中商

3、业占比高达20%用地面积：232680㎡；用地性质：居住、商业金融容积率：2.0建筑面积：465360㎡；商业、住宅配比为2：8；其中商业：93072㎡；住宅：372288㎡；建筑密度：≥25%规划指标基地条件：规定的公共通道在空间上将地块划分为东西两宗地特殊要求1、一条南北向公共通道，宽度不少于15米2、90平方米以下商品房不少于住宅总建筑规模的66%3、南北不少于10米绿化带，武咸公路辅路及环湖路不少于15米的绿化带4、用地内配建教育配套设施周边环境四邻四至：地块为东西走向的长方形，其中东面临湖，但观湖方向存在与南北朝向不一致的限制。项目

4、地块北南东西武汉科技大学黄家湖黄家湖武汉交通职业学院武咸公路东：黄家湖南：武汉交通职业学院西：武咸公路北：武汉科技大学武咸公路辅路周边环境观湖方向朝南方向自然环境——黄家湖：临湖广场，形成项目亲水资源体临湖区域规划修建环湖路以及园林广场；区域内临湖唯一楼盘、私家景观大道；湖景线有350米，亲水，但不近水；基于长度与朝向，并不能形成顶级居所的水资源。规划环湖路示意周边环境自然环境——黄家湖原生态湿地公园规划周边环境湿地公园示意实景照片实景照片武汉市2008年起将新建5大特色公园，黄家湖的规划意图是建一个具有原生态湿地特色的休闲公园。本项目东面紧

5、邻851.49公顷的黄家湖。黄家湖湿地公园是湖北省最大的天然湿地公园，绕黄家湖而建，黄家湖湿地公园一期将沿中南民族大学等校区附近１８００米湖岸线。人文环境——大学城：规划聚集20所大学20万师生武汉黄家湖大学城首期工程选址7000亩，规划总面积39000亩。大学城规划建成后将聚集20所大学的20万名师生，成为集教育、科研和居住于一体的现代化新城区。黄家湖大学城中南民族大学工商学院湖北中医学院武汉科技大学武汉交通职业技术学院项目用地周边环境人文环境——大学城：现有四所大学共6万余人院校占地(亩)学生(人)教职员工(人)中南民族大学工商学院100

6、010000780武汉科技大学2700300002715武汉中医学院140010000675武汉交通职业学院112011000600合计6220610004770沿武咸公路以东为武汉新大学城一期用地，规划占地7000亩；目前已有中南民族大学、武汉科技大学、武汉中医学院、武汉交通职业学院，有四所大学约有6.5万余人。其中高校教职员工约有4800人。目前所进驻的学校均为二级学院，在师资力量、学生素质上均以学历型为主导而非科研型为主导。周边环境注：现大学城进驻现有院校为学历型二、三级院校为主综合环境——高校教育与原居民为主，生活配套较为缺乏周边环境

7、园艺新村红霞新村武汉科技大学武汉中医学院武汉交通职业学院中南民族大学工商学院城开·青菱城市花园白沙洲农副产品大市场红霞小学学校：武汉科技大学、中医学院、交通职业学院、中南民族大学四所高校；商业：沿个高校分布集中的餐饮、购物等日常消费区域。专业市场：武汉市农副产品市场、武汉市水产品批发市场等。住宅：红霞、园艺等农民新村，城开建设的经济适用房青菱城市花园。区域内商业以高校餐饮、购物等日常消费区域黄家湖大学城内商业以沿街商铺为主，经营业态以餐饮、便利店、KTV等为主商业环境——无集中规划的商业，目前全是以沿路民房为载体，因大学城需求自发形成的低档次

8、的分布杂乱的商业。周边环境餐饮街餐饮街本项目餐饮街商业环境——专业市场：地块以北，武咸公路沿线分布大量专业市场白沙洲农副大市场白沙洲钢材交易大市场江南汽车交易大市场