2014洋湖垸中国铁建项目前期定位报告

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1、中铁城建洋湖垸项目定位投标报告2014.06项目开发定位报告项目本体分析Part1商业机会挖掘Part3核心问题结构化分析Part2商业定位Part4住宅定位Part5整体规划布局及开发组织Part6附件附件：住宅市场分析区域条件交通状况资源及配套地块指标分析PART1项目本体分析PART1项目印象/项目区域认知区域认知位于洋湖垸"科教及配套居住"片区，地处规划的含浦大道科研文化产业发展轴中心。“一心”：指城市绿心即洋湖湿地公园城市绿心是城市最重要的生态支撑及空气净化的绿肺，它将保证区域内的生态平衡及物种迁移通道的畅通；“两轴”：分别是沿含浦大道的科研文化产业发展轴

2、和潇湘大道的创新创意产业发展轴。“三片”：西部的教育科研组团及配套居住区、位于东北角的总部基地组团及配套居住区、位于东南角的居住组团。环绕生态体育休闲公园和湿地公园布局等。整体规划：“一心、两轴、三片”生态宜居区总部经济区生态景观区科教公园PART1项目印象/项目地段认知地段价值第二价值梯队含浦板块洋湖大道潇湘南大道含浦大道坪塘大道南二环绕城高速价值由东向西递减非核心区域核心区域湘府路大桥两极分化严重：区域价值由东向西递减，洋湖板块＞含浦板块，本案地段占位非核心区域PART1项目印象/项目交通条件交通条件南二环猴子石大桥湘府路大桥洋湖大道含浦大道绕城高速项目西临含浦

3、大道，洋湖大道贯穿本案地块，交通便利洋湖大道延伸至湘府路大桥直通河西，大大提升了本案的升值潜力公交配套：908路、909路、912路本案紧临含浦大道、洋湖大道，交通畅通，但周边公交线路较少，公共交通配套欠缺，有待完善PART1项目印象/周边环境条件景观及配套本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之隔，景观资源优越；周边居住氛围日趋成熟，但现阶段项目商业氛围不够浓重。景观资源占地7500余亩洋湖垸湿地生态保护区是长沙市区三环线范围唯一规模性湿地。规划中的靳江河风光带将按照湘江风光带标准打造。远眺湘江。景观绝佳。周边配套周边生活配套设施相对缺乏。区域内集中大量的

4、居住项目，区域居住氛围日渐浓厚。湖南中医药大学中南大学湖南大学新校区阳光100汀湘十里湖南工业职业技术学院麓山恋迪亚溪谷麓卓越山岳麓山公馆南二环学士联络线西二环西三环含浦大道洋湖垸湿地靳江河风光带湘江九龙领仕汇米兰春天中海项目凯利项目岳麓山风景区华润橡树湾PART1项目印象/地块指标及现状地块经济技术指标A地块B地块C地块合计用地面积（㎡）16328.6218030.9028489.2662848.78建筑面积（㎡）39188.697000094014.56203203.3容积率2.44.03.33.2限高100米150米100米——商业建面（㎡）070000282

5、04.3798204.37住宅建面（㎡）39188.69065810.19104998.9A地块：纯住宅用地，紧临华润橡树湾高层住宅，地块狭长，临含浦大道；B地块：纯商业用地，建筑限高150米，具备打造超高层建筑条件；C地块：商住结合用地，商住比为3：7，西面临路，东南面临汀湘十里项目。（在满足总体商住比的前提下，地块商、住物业位置可根据地块价值另行分配）A地块B地块C地块汀湘十里江山帝景橡树湾A地块现状C地块现状B地块现状指标及现状项目地块形状不规则，分为三个小地块，地块间有市政路及公共设施阻隔，影响地块间的关联性，整体商住比接近1:1PART1项目印象/小结本体

6、印象小结属性类别优势劣势（红线外）地段区位洋湖垸规划"科教及配套居住"片区，占据含浦大道科研文化产业发展轴核心位置客户距离感远，周边配套尚不完善，商业氛围不强交通紧临含浦大道、洋湖大道，交通畅通路网完善项公交站点较少，公共出行不便资源本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之隔，景观资源优越——（红线内）产品属性规模总用地62848.78平米，总建面203203.3平米，规模适中——开发现状——地块零散分割，且不规则，影响地块间的关联性开发指标商住性质用地，整体商住比接近1:1，商业开发是关键地块综合容积率相对较高品牌属性铁建集团有丰富运营经验非城市核心新兴区

7、域，具备上层景观资源条件，大体量商业规模的品牌复合型项目，商业打造将为本案关键目标解读核心问题界定PART2核心问题结构化分析PART2核心问题结构化分析/目标解读目标解读品牌目标建立项目的地标形象，实现项目价值,从而延伸发展商的品牌目标价值目标控制市场风险，确保项目成功，实现高收益率，稳健销售，回笼资金思源对于目标的理解，首先保证项目稳定现金流，保证项目持续稳定开发，再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立；PART2核心问题结构化分析/核心问题界定核心问题界定R1-市场整体市场表现下行，市场无论是纯商业、公寓、写字楼亦或住宅，都存在一定风险稳定利润，速度，品牌（