泰安泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议(中原)2011

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1、泰安泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议(中原)2011泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议山东中原物业顾问有限公司ShanDong1>.03.2011往哪个方向走？做什么？怎么做？项目的操盘思路城市审视项目市场机会寻找城市经济研究城市发展格局行业市场研究项目区域解析项目周边住宅市场及竞品楼盘分析泰安低密住宅商业写字楼市场研究项目客群寻找及客群特征研究可能性可行性筛选条件：市场空间开发商期望值对企业盈利性的促进作用……项目操盘思路探讨项目整体定位项目产品打造项目发展条件研究项目区域属性分析项目交通属性分析项目宗地发展分

2、析商业商务立地条件客户需求项目整体定位及形象功能定位项目低密住宅部分建议项目商业部分建议项目产业园部分建议如何卖？项目营销策略价值体系梳理项目营销目标项目营销策略项目营销部署价格策略建议思考过程整体发展策略及定位物业发展建议营销策略执行财务测算43468111报告内容页码整体发展策略及定位1基础研究结论回顾SWOT分析整体发展策略发展定位体系开发企业审视是香港黄河实业集团发展公司、山东新泰山水置业投资有限公司两家公司合资在泰安市注册成立的合资公司，负责中华盛世文化博览园项目即本项目的投资建设。山东泰河盛世旅游开发有限公司项

3、目概况及发展期望项目位置：泰安市泰山学院西邻。项目指标：总用地940亩，地上容积率1。项目资源：所在区域东侧为泰山学院，北靠泰山，南临天平湖。项目阶段：目前处于物业类型可行性论证阶段。通过对项目资源的整合，确定符合市场需求的产品发展策略，突破区域局限，实现良好的利润回收。项目概况发展期望发展目标界定地块开发承载的财务目标决定地块开发需在保证去化速度及快速回款的基础上具备高端项目形象；财务目标：利润最大化的基础上保证项目快速销售和快速回款，有效控制财务风险；开发商：商业、酒店与低密度住宅等各物业类型相互借势整合、促进，并通过

4、地块成功开发运营实现企业品牌在泰安本土落地；最终目标：以本地块开发为契机，通过地块的成功开发运营，实现企业品牌的进一步升华。开发目标多元化：多种产业整合开发、企业品牌落地、高端产品形象进一步强化等多方面开发目标，最终实现企业品牌的进一步升华。项目属性界定回顾三线城市中心城区的边缘地带、依山傍水、具有丰富景观资源的大规模低密度项目三线城市：泰安是山东近年来发展迅猛的三线城市，旅游业发达。中心城区的边缘地带：项目位于城区西北方向，与东岳大街以北区域同属于近山板块，可视作中心城区与西部旅游经济开发区的结合部及延伸区域。泰山、天平

5、湖具有丰富景观资源：项目北靠泰山，南临天平湖，具有山水资源优势，位于经济旅游开发区，市政规划及政府引导对项目具有一定的拉动作用。大规模低密度项目：项目建设用地940亩，容积率为1，是泰安市大规模低密度项目，且为区域先期入市项目。根据项目的所在城市特点、区域条件、本体条件、可依托资源，可以将项目界定为：附加价值：泰山山景资源提升居住价值但与近山板块中段相比不具备比较优势、毗邻泰山学院提升地块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限本体条件回顾本体条件回顾项目北靠泰山，南望天平湖将极大提升地块居住环境；西部旅游区的打造将有

6、效树立项目形象；生活配套不完善、交通不便利、产权40年、未来竞争激烈都会给项目带来一定的挑战市场格局板块分析：泰安各住宅板块差异明显，呈现“南低北高，东尊西贵”的市场格局市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，以中端中小户型项目为主泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低紧邻泰山，风景宜人，项目品质高，以高端低密度住宅为主，是泰安的高端居住区房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前供应量有限，以中端高层住宅为主自然资源丰富，景观资源仅次于北部近山板块

7、，区域短板为新区发展时间短，生活配套尚不完善，现区域以中端低密度住宅为主。泰安房地产供应主要集中在西部、长城路和东部三大板块，近山板块有效供应有限，房地产开发逐步向西部板块转移；长城路板块受政府西迁带动明显；高新区板块起步较晚，项目品质较低。板块板块特点近山板块泰山紧邻，风景宜人，产品以花园洋房和别墅为主，项目品质很高，售价最高，为泰安的高端居住区长城路板块市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，供应量不断增多，高层项目集中涌现，多中端品质项目东部板块房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前产品供应

8、有限，住宅品质为中端西部板块自然资源丰富，是仅次于近山板块的高端产品选择区，目前项目品质有待提升，区域内多中高端产品高新区板块泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低板块区域划分及特点近山板块供应稀缺，西部板块潜在供应量大，高端客户将转向西部高端项目；长