中原物业发展建议ppt课件.pptx

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1、物业发展建议分享园林规划建议物业发展建议的依据户型发展建议产品发展建议物业发展建议是什么物业发展建议的要素及构成配套发展建议物业发展建议是什么？《建议》是“蓝图”。我们是先于设计方案的效果图，告诉他——他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件……开发商是“非专业人士”，所以我们《建议》的语言要形象、要易懂、要有描绘性。开发商——开发商需要什么？物业发展建议是什么？《建议》是“任务书的雏形”。具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”——然后他在这个划

2、定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服——每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。设计师是“过专业人士”，所以我们写《建议》，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确开发商——设计师需要什么？设计师1、物业发展建议用来作什么？《建议》是我们的市场观点的在产品上的表达。在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或

3、者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。从这个角度，我们的《建议》与《定位》是一脉相承的关系，它对《定位》要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。《建议》是从《定位》转化成《设计任务书》的“中间形态”。开发商——我们需要什么？设计师我们物业发展建议是什么？园林规划建议物业发展建议的依据户型发展建议产品发展建议物业发展建议是什么物业发展建议的要素及构成配套发展建议物业发展建议的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVA“竞争的价

4、值增加”(CompetitionValueAdded)物业发展建议的考虑因素市场竞争性地块价值的发掘利用客户价值的增加物业发展建议的考虑因素基于市场产品水平调查统计分析（空间尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向市场竞争性客户价值的增加地块价值的挖掘利用客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；竞争力：放大资源+创新产品打造产品核心竞争力的方向客户需求：满足市场中高端客户的“好面子”需求关键点：只有

5、客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值房地产项目价值构成有形的价值使用价值的范畴属于物质层面的是可以物化的可以进行竞争性比价的无形的价值属于精神层面是不能物化的难以复制的是可以自我定价的产品品牌价值构成地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值通达价值外部配套产业价值自然景观社会认知经济指标规划设计内部配套建材设备创新价值基本物业VIP服务个性化服务企业品牌场所精神项目精神有形价值无形价值房地产项目价值构成项目外部（社会）配套价值交通价值产业价值自然景观资源社会认知价值交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD生活配套、医疗环境、教育

6、环境等社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值房地产项目价值构成项目基本经济指标价值规划设计价值项目内部配套价值产品硬件配置价值建筑创新价值项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用建筑材料、设备配备的品质与档次会所、社区内商业、学校等容积率、绿化率风格或户型设计的改良与创新地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值房地产项目价值构成基本物业管理服务的价值增值的VIP服务价值个性化服务价值(菜单式装修、个性化服务）企业品牌产品品牌信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值房地产项目价

7、值构成场所精神项目精神（往往通过符号来表达）城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性例如：什刹海、长城人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者事：论坛、发布会、获奖物：建筑、文化展览、收藏馆地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值物业发展建议的构成要素规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、配置标准经济指标分析整体形象产品类型建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化服务和附加值建筑风格建筑外立面建议建筑材质建议风格建议景观设计要