楼市分析——————西安

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1、航天基地HT01-（5）-3地块投资分析报告西安房地产信息网www.800j.com.cn时间：2009-12-25一、地块概况该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2009年12月9日-12月18日，竞得人为航天时代置业发展有限公司，成交价格为14300万元。宗地编号土地位置土地面积土地性质使用年限规划指标要求容积率建筑密度绿地率HT01-（5）-3支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东净用地面积为96753.6平方米（折合145.130亩，不含代征路34223.8平方米，代征绿地30109.1平方米）住宅70年不大于3.0不大于24

2、%不小于30%根据宗地规划指标：楼面地价为：493元/平米、建筑层数13层，总建筑面积290260.8平方米。二、地块分析预测1、地块分析区域背景：该地块位于西安国家民用航天产业基地板块。西安国家民用航天产业基地（原名西安航天科技产业基地）位于西安市主城区东南,坐落于少陵塬,北邻西安市科教文化区,西临西安高新技术产业开发区,南邻秦岭北麓生态旅游区,是西安具有良好交通和自然生态环境优势的科技产业开发区，是西安中心城发展的重要辐射地之一，是陕西省政府和西安市政府联合中国航天科技集团公司，共同建设以航天民用产业为主导的高技术产业聚集区之一，规划面积23

3、.04平方公里，预留48.79平方公里的发展空间。2006年11月30日，西安航天科技产业基地管委会正式成立，基地进入全面开发建设阶段。2007年12月26日，基地被国家发改委批复认定为西安国家民用航天产业基地，2008年4月8日正式更名。西安国家民用航天产业基地是全国最大的民用航天科技产业基地，也是陕西省大力发展以先进半导体照明和太阳能光伏产业的核心区域。它以“航天产业立区，高新产业兴区”为发展定位，坚持“四节约一环保”发展理念，实施集群化、特色化、市场化、生态化、规模化的发展战略，走“大集团引领，大产业构建，园区化承载，规模化发展”的科学发展

4、道路，着力发展以民用航天、太阳能光伏-大功率半导体、服务外包和创意为主的三大产业，规划建设核心区、研发区、工业区、物流区、居住区五大功能区，正在培育陕西新的经济增长极，建设以科技、人文、生态为主导的三位一体新型工业区，打造一个技工贸收入为3000亿元的高技术产业新区。地理位置分析：地块位于长安和城南的交界处，往南属于长安的成熟配套区域，往北接壤城南曲江，交通便捷，多条公路连接四面八方。距西安市标志性建筑——钟楼仅7公里，绕城高速2.8公里，大雁塔4公里。向北、向西、向东成发散状与城市干道连接。向北由杜陵东路经雁塔南路、北长安街直通西安市中心城区；

5、向西由东长安街直至长安区郭杜大学城、国家级西安高新技术产业开发区；向东由杜陵东路经雁翔路至交大科技产业园；有慧谷四路和慧谷八路等多条道路经曲江新区与三环连接。经北长安街、雁塔南路上绕城高速到西安咸阳国际机场约40公里，只需30分钟左右；到西安火车站约10公里，仅需15分钟。处于航天基地的地理位置为该地块提供了较高的发展平台，曲江的扩展规划，也让地块的区域位置的优越性进一步提升。近期，西安市委、市政府研究通过了《曲江新区扩区发展规划》。《规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍，新扩区域占用雁塔区

6、的土地，将在原区基础上，自西向东、向南扩展。东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。此次曲江新区新扩区域预计总投资120亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。同时原雁塔区杜陵塬万亩都市森林于这次正式划归由曲江新区管理运营。近日在西安召开的2009欧亚经济论坛上国开金融有限责任公司与西安曲江新区管委会签订了《西安开元城市发展基金合作投资意向书》，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划

7、的城市建设和区域发展重点项目。这是国开金融公司在曲江开展的全国首个城市开发业务试点项目，投资范围主要为曲江新区扩区、临潼国家级旅游休闲度假区、法门寺佛文化展示区及大明宫遗址区内城市基础设施建设和土地开发等与城市发展相关的项目。诸多关于曲江扩展区域的发展规划对于，该项目来说，是利好连连，位于曲江和长安交汇区域的地理位置，加上航天基地的战略发展平台，让该地块不仅“站”得高，而且“看”的远。配套规划：尽管项目从地段和未来的发展来看，有利因素比较多，但是周边配套的建设发展仍然成为投资置业该区域的一大制约因素，在主打文化旅游产业发展的曲江扩展区域的配套尚未

8、规划建成的情况下，西安国家民用航天基地未来规划建设的两个主题公园——星河运动公园和中央公园，成为了该区域的亮点配套，这两个公园都将体现出