伟业-山海关古建商业街项目营销策划全案报告

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1、伟业-山海关古建商业街项目营销策划全案报告造城攻略打造——体验式仿古商业旗舰挖掘——山海关焕新历史渊源成就——宏越综合品牌魅力升腾——以商业运营拉动山海关古城新形象及城市经济第三章：客户定位与锁定提报内容陈列第四章：营销执行策略第二章：阶段性运作策略与执行第一章：市场定位项目资料扫描纵向对比——区域市场简读衡向对比——跳开市场看全局市场定位前期到访意向客户总结分析客户动态构成及描述价格定位（定价步骤、定价依据）推盘次序销售计划开盘销售保障第一张牌——城市运营第二张牌——品牌拉动品牌第三张牌——借势奥运扩大战果第四张牌——续写古

2、城商业传奇第五张牌——资源重组，形象再塑第六张牌——精彩收官第一章市场定位由于本案规模大，操作周期长，商业地位高，且区域内无同类可比项目，因此项目的定位的推导过程不能沿用常规模式，应从全国选取典型成功案例，从而寻找自身区隔于其他项目、同时体现项目长期规划价值的真正定位。我们现在在哪里?一、项目简况扫描【基本资料】开发商：河北建投集团·宏越开发公司占地：240亩总建规模：12万平米南北长度：1079米项目类型：古建商业街建筑形态：仿明清古建拟定业态：古典酒楼、餐饮、旅游商品、情景INN、酒吧、高端会所、演艺坊、拓展中心、关文化博

3、物馆、办公……二、纵向对比——区域市场简读北京秦皇岛天津唐山【经济圈概念】大北京态势——环渤海，津京冀大经济圈将拉动山海关未来几年迅速发展，城市化进程及需求对山海关经济有巨大的促进作用；秦皇岛——现代化港口与旅游城市，秦皇岛的旅游资源将更多的客户分流至山海关，带动本地旅游经济增长。【奥运利好】奥运秦皇岛——2008年第29届奥运会足球比赛分赛区，热赛的有机引入将引发世界目光汇聚秦皇岛，继而引起对古城的关注，加之大赛之际正执项目热销旺季，将成为把古城推向世界的一个重要契机。【商业契机】区域内经济发展呈上升趋势，区域内商业已不能满

4、足市场需求，旅游产业虽有利推动地方经济，但相对而言经济效应尚未完全释放。目前古城内部商业已不能满足市民日益膨胀的购物需求，商业聚集性尚未体现。13>.秦皇岛未来发展势头强劲2.秦皇岛目前发展不均衡性功能定位：西部：未来行政中心、体育产业区、文化教育区、经济开发区中部：海港区：中心商务区东部：东部工业区秦皇岛商业发展不均衡，西高东低，山海关自身价值并未充分显现二、纵向对比——区域市场简读3.复合型商业稀缺，区域内无可比项目【双重使命】强化品牌：将宏越品牌扎实在山海关及秦皇岛，通过古城项目的运营达到强化建投品牌的作用，树立自身企业

5、价值城市运营：城市运营带动项目运作，以山海关为圆点，以商业为核心，以秦皇岛为半径拉动一方经济【自身升值】园林景观：以关文化、长城文化、军事文化、民俗文化、历史文化作为项目园林景观表现内容，更具内涵的主题表现，情景合一凸现山海关独具魅力的人文内涵；商业物管：引入实力雄厚的现代商业物管公司，保证山海关商业良性运转，为后期商业价值的提升提供有力保障顶尖团队：实力雄厚观念超前的开发团队和专业化极强的各方知名团队强强联手，品牌实力作证山海关未来发展。【全局观念】定位：以旅游地产为核心，以历史文化为主线，以明清古建为风格的大体量复合型商业

6、定位，充分契合古城气质；古今对撞的形象定位将600年历史的山海关古城推向国际化舞台；规划：“金十字”的商业布局，充分考虑东南西北四条大街不同特征及固有消费习惯，将餐饮、演艺、酒吧、情景INN、现代商业、旅游商品等十余种业态合理排布，实现“不夜城”，弱化“季节因素”抗性，充分体现十字大街商业价值；运作：租售并举、形象先行、以租养售的运作模式，将放眼全局挖掘前期面市物业的预期价值，实现十字街综合商业利益最大化！二、纵向对比——区域市场简读三、衡向比较——跳出市场看全局成功案例分析600年历史、清兵入关之要隘、唯一以皇为名的城市31

7、00年历史；13朝古都南宋1000多年历史，丽江纳西文化发源地始建于南宋800年历史城市历史2.5亿美元13亿——投资额历代均为滇西北的政治、军事重镇和纳西、汉、藏等各民族经济文化交往的枢纽玉龙雪山、泸沽湖、梅里雪山、虎跳峡等自然景观资源丰富开发商自建商业管理公司凭借丽江进行招商推广，成熟度较高1、千年商贸古镇2、茶马驿站3、束河古村落4、餐饮、商铺、酒店鼎业旅业集团纳西族特色古建体验式园林，千年古镇、街道与玉龙雪山水系环绕餐厅、咖啡店、酒吧；民俗、工艺品及服装的商店；各种旅店、客栈等纳西2万束河长城文化、军事文化、历史文化、

8、民族文化、民俗文化一关、姜女庙、角山、老龙头等景观资源丰富未定尚未营业1.山、海、关2.金十字商业矩阵3.保留建筑建投宏越、伟业、华特等专业团队文化体验式主题园林复合型明清古建12万平米山海关大门文化外交文化茶文化仕途文化女性文化宗教文化诗歌文化歌舞文化帝王文化民间文化科技文