南京湖南路地下商业街营销策划全案报告1225403757.pdf

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1、打破一切常规报告结构1Mission?——目标梳理1Mission?中央门商圈项目概况目标梳理湖南路商圈龙江商圈新街口商圈夫子庙商圈基本指标地块面积：42130㎡建筑面积：80000㎡主体建筑全长：1030m功能定位：商业、停车1Mission?我们的开发目标是什么？项目概况■快速回笼资金，建立轰动效应目标梳理■探索开发全新的商业模式■商铺旺销旺租，利润最大化，决定区域商业格局■提升置业公司东方大唐的品牌影响力报告结构1Mission?——目标梳理2WhoamI?——我们推销什么？Q1:我们为什么要打破常规？成熟区域商铺的常规模式：模式操作要点优点缺点本项目的适用性时

2、尚莱分割为众多小面积商¾招商阻力较小，¾资金回笼慢；¾根据项目目标及开发模迪铺，对外招租，统一容易吸引众多商式，必须组织或聘请专业的商管。户，聚集消费人商业管理团队进行管理督气。导。万达商通过招商引进知名大¾卖未来，通过主¾销售的成败主要系¾回款时间紧迫。业广场商家，促进商铺销力店增强客户信于主力店的招商，项售。心；目销售的风险过于集中；¾主力店的招商一般周期较长；按常规商业模式，难以实现项目目标，必须寻求突破。Q2:打破常规从哪里入手？三个上帝！会不会引发世界大战？普通消费者业态定位、广告推广入驻商家业态定位、规划管理商铺业主营销策略平息争斗，共赢互惠，是我们的承诺

3、营销策略：一切从上帝需求出发建立关于客户需求的常识：——客户为什么买商铺？——客户如何做出购买决策？——客户根据什么判断商铺价值？——本项目的客户是谁？本项目客户定位——根据产品的价值本项目的客户分为3个层次客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）中级公务员第一个体经营者16万－20万40万－50万类小私营业主企业高层大型或中等私营业主第二中高级公务员40万-80万100万-200万类企业高层中等实力商家第三大型私营企业主120万以上300万以上类中高实力商家本项目客户需求特征——以投资为主客户类别购铺用途主要需求决策视角中级公务员投资获得稳定收益回报率、增值性、

4、投资门槛第回报率、安全性、增值性、投资门个体经营者投资/自用获得资产沉淀，风险保障一槛类小私营业主投资/自用风险保障长期性企业中高层投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛大型或中等私营投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值性业主获得稳定收益、资产沉淀中高级公务员投资长期性、稳定性第风险保障二企业高层投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率类获得稳定收益、资产沉淀中小实力的商家投资回报率、长期性风险保障中等实力商家自用获得资产沉淀经营前景大型私营企业主投资风险保障，传统观念或习长期性、增值性第三中高实力商家投资风险保障长期性、增值性类高实力商家自用获得

5、资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能南京整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80％；1Mission?2WhoamI?基础一切从上帝需求出发常识1——客户动机：经济利益常识2——客户决策视角：投资回报常识3——客户判断基础：经营前景战略晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统钱景1：建成后，本项目的租金和售价将以湖南路现有商铺为参照基准项目区内、区外互动性强；直接与城市主干道交通、地铁1号线相通，交通快捷、方便。挖掘价值挖掘价值钱景2:鼓楼区的高端住宅和众多商务写字楼为本项目提供大量高消费能力的稳定客户挖掘价值挖掘价值钱景3：湖南

6、路商圈向来以自己独特的定位和风格著称，现已成为与新街口商圈相抗衡的南京顶级商圈：外地人逛新街口，本地人逛湖南路，早已是不争的事实。挖掘价值挖掘价值钱景4:集中商业价值挖掘具有整体性；挖掘价值挖掘价值有特色，昭示性强；充分利用地铁作为高效载体宣传；钱景5:最大化的街铺设置挖掘价值挖掘价值通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。钱景6:体验式风情街区挖掘价值挖掘价值入口广场的设置、负一层的联廊设置等增加了街区的情趣和体验价值活力西班牙动感、活力四射小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价

7、值创造价值创造价值时尚纽约潮流阵地（赢取眼球效应）最新潮流信息的集散地，时尚而具特色，眼珠效应佳，引起消费者的共鸣。创造价值创造价值浪漫巴黎休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休闲浪漫的生活情致创造价值创造价值1Mission?2WhoamI?基础一切从上帝需求出发常识1——客户动机：经济利益常识2——客户决策视角：投资回报常识3——客户判断基础：经营前景战略晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统风险保证1：引入品牌经营公司统一管理，保障经营¾目的：通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；¾操作关键点：