戴德梁行南京湖南路地下商业街项目总体业态划分方案

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1、1消费档次逐渐提升，与周边物业及人群形成呼应目标消费客群逐渐趋于年轻化区域主要目标客群年龄层次零售服装单价（元/件）餐饮类客单价（元/人）25-30岁150-20050-10018-25岁80-10025-50总体定位2A区—都会水广场都会广场，NaturalTown的商业和生活中心。透过仿佛漂浮在小溪上浮萍般的大玻璃窗，眺望绿荫掩映中的都会广场，现代而贴近自然的生活似乎近在咫尺，而热闹的广场也点缀着这座城市的人文风景。看着玻璃窗外现代而又时尚的南京，品一口Starbucks咖啡，听一个属于这座城市的历史故事，尽情享受属于这座城市的现代繁华。总

2、体定位3B区—时尚星光大道时尚大道，NaturalTown的时尚名品街区。在时尚大道，在最集中的区域阅读时尚最新的潮流，感受高品质的享受。穿梭在知名的品牌之中，仰望头顶的点点星光，仿若步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩的角落。总体定位4C区—活力耀动社区活力社区，NaturalTown的年轻潮流社区。活力社区是年轻人相约聚会的地点，在广场的座椅上等待相约的朋友。金属光感、现代科技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所有新奇刺激或是吃喝玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。总体定位5D区—

3、缤纷花园集市缤纷集市，NaturalTown的宝藏集市。无论你是小资还是学生，走过落叶缤纷下的神秘花园，在缤纷集市浪漫的气息中踱步，总有淡淡的发掘宝藏的冲动。总体定位6项目总体业态比例分析通过餐饮业业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间；引入主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。7餐饮业态对于整体项目的意义本案餐饮业态比例占16%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、D区域设置轻餐饮品、甜品小食等进行餐饮业态的穿插，保证整个项目餐饮业态的连贯性。优势：餐

4、饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。丰富地下商业业态种类，提升项目号召力和知名度。劣势：餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本。相对而言，餐饮业态的承租能力有限。项目餐饮业态比例分析8业态组合方案-A区A区作为重中之重，是展现本项目品牌形象及档次的最佳区域，可以预见，开业后A区必将成为：最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域；标志性、昭示性、形象最好的所在；品牌入驻情况最佳的部分；具备自成体系（包括业态和设备配置）的完善功能目标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领

5、、家庭……）的集会空间在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所南京的地标性建筑区域关键词：时尚、现代、地标9序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面平时人流不大，多为往湖南路方向流动。周末时有大量学生及家长在少年宫参加培训班04、05地块根据04、05规划有酒店式公寓和办公楼物业，通过地下二层的联通，其酒店、办公消费人群将很大可能分流至本项目中。由于该项目消费人流导入量有限，且开发时间晚于本案，规划内容仍无最终确认，故对本案的人流影响不会很大。2湖南路方向消费人流密集区，北边人流大于南边人流，双休日人流远大于工作日人流

6、。消费者消费能力相对较高，办公人群集中。周边办公、酒店物业未来办公、酒店物业的放量供应，大大增加了这部分中高档消费档次的消费客群。3西流湾公园方向白天主要为老年人为主，人流较多出现在中午以及傍晚时间，工作日人流较少。业态组合方案-A区地面10B1：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面年轻消费群消费能力有限，消费意愿较强，B1的饮品轻食和服饰店将会吸引他们。地铁五号线地铁人群由B2导入，可能在B2形成一定的分流，但B1主力商户的吸引将大大增加有地铁带来的消费人流。2湖南路方向B1的主力消费群来源，由地面导入的消费人群将非常之多。

7、周边办公、酒店物业地面的办公酒店人群受到B1商业业态的丰富性和时尚元素的吸引，导入本案消费。3西流湾公园方向吸引年轻的再次约会的消费群导入地下，使本案成为新的约会聚集场所。04-05由地面导入地下的有一定消费能力的办公、酒店商务消费者将增加。业态组合方案-A区11B2：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面年轻消费群消费能力有限，消费意愿较强，B2的特色餐饮的新鲜感将吸引他们。地铁五号线地铁五号线与B2连通，大大增加流动人群，吸引流动人流进入本案消费。2湖南路方向年轻消费人群聚集场所，受到B2目的性较强的几个业态的吸引导入B2。

8、周边办公、酒店物业B2的特色餐饮、服饰旗舰店将吸引周边商务人群的目的性消费而导入本案B2。3西流湾公园方向吸引年轻的再次约会的消费群导入地下，使本案成