【word】济南金光趵南路项目营销报告终稿_122页_2009年

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1、目录前言4第一部分定位部分51．项目自身研究分析51.1项目地块研究51.1.1项目地理位置分析51.1.2项目地块控制性规划指标71.2S.W.O.T矩阵分析101.2.1优势（Strength）分析101.2.2劣势（Weakness）分析111.2.3机会（Opportunity）分析121.2.4威胁（Threat）分析131.2.5各因素交叉分析131.2.6分析总结142．项目定位142.1产品定位分析142.1.1项目商业部分产品定位分析142.1.2项目其余公建部分产品定位分析152.1.

2、4产品定位建议202.2市场定位212.2.1关于市场定位212.2.2项目市场定位原则222.2.3项目市场定位232.3目标客群定位232.3.1公寓部分目标客群定位232.3.2公寓部分主力客群需求特征分析242.3.3商业部分目标客群定位262.3.4商业部分主力客群需求特征分析272.4价格定位272.4.1定价原则272.4.2定价方法282.4.3最终价格定位282.4.3.1公寓部分价格定位282.4.3.2商业部分价格定位302.5形象定位312.5.1形象诉求点312.5.2形象定位语

3、诠释323．项目规划及产品设计建议343.1规划设计建议343.1.1物业类型及配比建议343.1.2整体规划设计思路353.2产品设计建议383.2.1建筑风格建议383.2.1.1本项目建筑风格383.2.1.2建筑风格的表达要素：403.2.2建筑细部设计建议413.2.3公寓户型设计建议443.2.3.1公寓市场主力户型443.2.3.2项目户型面积配比建议443.2.3.3户型设计原则建议453.2.3.4户型设计建议453.3园林景观建议463.4公寓部分装修标准建议483.5商业部分建议49

4、3.5.1商业部分定位493.5.1.1商业价值研究分析493.5.1.2商业部分最终定位603.5.2商业部分建筑平面布局建议623.5.2.1建筑形式及格局623.5.2.2店面及铺位分割653.5.3商业部分业态建议663.5.3.1业态定位建议663.5.3.2集中商业业态布局及比例建议663.5.4商业部分案名建议68第二部分营销推广部分701.项目案名及SLOGAN建议701.1项目案名建议701.2项目SLOGAN建议712.项目视觉表现系统722.1LOGO设计722.2VI应用系统732

5、.3工地围挡展示782.4平面广告形象稿803.售楼处建议813.1售楼处选址建议813.2售楼处建筑风格建议823.3售楼处功能分区建议843.4售楼处各功能分区面积建议883.5售楼处装修风格建议894.总体推售部署914.1整盘销售分期914.1.1销售分期914.1.22009年重点部署914.2销售时机选择925.营销推广总体策略965.1营销推广目标965.2营销推广总体策略965.3营销推广阶段划分975.3.1筹备期985.3.2认筹期995.3.3开盘期1005.3.4持销期1005.3

6、.5二期预热1015.3.6二期强销1015.3.7尾盘期1025.4媒体策略1025.4.1媒体的选择策略1025.4.2大众媒体1035.4.3分众媒体1055.4.4本案媒体整合1065.5销售策略1065.5.1销售组织1065.5.2价格策略1075.5.2.1定价策略1075.5.2.2付款方式1105.5.2.3促销优惠1115.5.3销售策略1135.5.3.1总体策略1135.5.3.2公寓部分销售策略1145.5.3.3商业部分销售策略1165.5.4销售阶段目标118第三部分项目经济

7、效益分析1191.项目经济技术指标1192.项目投资估算简表1193.项目销售收入1224.预计利润123结束语124前言本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。第一部分定位部分1．项目自身研究分析1.1项目地块研究1.1.1项目地理位置分析Ø项目所处行政区域分析项目所处的历下区是全市的中

8、心城区和重要窗口，辖区内驻有省人大、省政府、省政协、省军区等50多家省级机关；驻有山东大学、山东师范大学、山东艺术学院等60多家省部属高等院校和科研院所；省市新闻单位、文艺团体、医疗机构也大都坐落在历下区。辖区内商贸、旅游设施星罗棋布，建有山东大厦、索菲特、玉泉森信、良友富临等五星级、四星级酒店和银座商城、贵和购物中心、济南科技市场以及沃尔玛、家乐福等数十处大型商场、市场。区内的泉城路中央商务区和山大路科技商务中心区更是人流、