(上部)犍为项目整体定位报告终稿

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1、乐山犍为—项目定位报告四川新港地产顾问有限公司Sichuan2011.7声明创新和差异化是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。商业地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝，版权归四川新港地产顾问有限公司所有。copyright©ChinalandEstate目录第一部分宏观市场分析宏观经济城市规划第二部分微观市场分析商业市场分析酒店市场分析公寓市场分析办公物业市场分析第三部分项目定位项目地块分析项目产品组合产品定位第四部分资金测算第五

2、部分附件宏观经济就乐山各区县GDP横向比较来看，犍为GDP总额稳居第二位，距离第一名乐山市中区相差11091万元，高于第三名峨眉山市132488万元纵向比较，犍为县近4年来，GDP增长幅度至少在19.17%以上，保并持高速增长速度的态势犍为县是作为乐山各区县中，城市经济水平较高，且城市发展速度较快的城市宏观经济城市化率沿S型曲线变动城市化水平人口流动主导方向＜50%农村进入城市为主＞50%小城市进入大城市为主<70%大城市城区迁入大城市郊区为主＞70%大都市圈形成城市化人口迁移主要分为四个阶段犍为18.72%

3、犍为城市发展进入快速化发展阶段，未来需求旺盛犍为目前正处于城市化进程起步阶段犍为县目前正处于城市化进程起步阶段，房地产市场未来需求旺盛宏观经济从人均GDP与房地产发展的关系来看，目前犍为地产市场已经进入超速发展，但单纯追求数量型阶段人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数

4、量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展就GDP与房地产的关系来看，目前犍为房地产处于高速发展阶段过度期，未来市场空间潜力大宏观经济犍为县房地产市场目前正处于超速发展，单纯追求数量的阶段，未来在满足基本的需求条件后，市场需求将向品质化产品偏移犍为县整体经济实力位于乐山市各县前列，目前处于城市化进程起步阶段，是乐山市重点发展的县级城市；犍为县经济发展始终保持高速增长趋势，并带动房地产行业发展，

5、未来市场空间广阔，需求旺盛宏观经济小结宏观经济城市规划城市总体规划城市交通规划城市人口规划城市商业规划城市规划小结犍为县隶属四川省乐山市，是乐山市第一大县，位于川西平原西南边缘，地处北纬29°1‘2”至29°27’47”东经103°43‘35”至104°11’48”。是213国道线上的一颗明珠，素以“金犍为”美称享誉巴蜀大地，北邻乐山市中区，东连四川省工业基地宜宾、自贡两市，南接马边河和金沙江经济开发区。面积1375.4平方公里，辖12镇、18乡，人口58万。其中玉津镇是其第一大镇，犍为县政府、玉津镇政府均集

6、中在此犍为概况犍为县为乐山市第一农业大县，人口相对密集，该县第一大镇为玉津镇玉津镇城市总体规划新城老城区（玉津镇）定位传统核心商业中心，人气、商业聚集区域，传承文庙等城市文化底蕴，城市传统居住生活区，城市较为成熟区域，城市中心价值凸显；东部新区城市重点打造东部新区，定位为新城中高端居住功能，目前处于规划发展阶段，鹭岛国国际社区等品质项目入驻将形成中高端品质生活区；南部新区以工业、中高端居住为核心的南部新区处于规划阶段目前以老城区（玉津镇）作为城市核心区域，未来规划的15平方公里新城呈现后、东部新区提供中高端消

7、费人群，老城区（玉津镇）作为具备传统城市文化底蕴的商业核心地位将更为凸显老城区（玉津镇）东部新区（规划发展中）南部新区（规划中）东部新区南部新区老城区15平方公里新城城市交通规划陆路及水道网络：犍为县以213国道及岷江水路作为城市主要陆路及水道交通体系，实现县、城便利交通及商贸往来；犍为县中心北距乐山市58公里（陆路），车行时间约30-40分钟，南距宜宾市110公里（水道）目前仅有213国道作为城市交通主干道，未来乐宜高速、岷江河东货运码头呈现将进一步增强城市商业辐射及产业辐射能力未来交通规划：即将建设的乐宜

8、高速公路纵贯犍为全境，30个乡镇公路畅通，交通便捷；下渡乡岷江河东拟建的货运码头年吞吐量达100万吨，下一步将建成乐山市唯一的集装箱码头。213国道水路北至乐山市南至宜宾市城市交通网络处于快速建设阶段，未来城市商业辐射能力将逐渐加强；老城区（玉津镇）作为未来城市交通枢纽，城市中心价值明显玉津镇城市人口规划1234568791011121314编号社区名规划非农业人口（万人）新城人口1凤岭社区0.92