思源-贵阳太慈桥地产项目定位报告终稿-196ppt

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1、贵阳太慈桥项目定位报告思源经纪二零零七年十一月纲要市场研究结论回顾本体研究项目SWOT分析项目运作目标项目定位开发策略初步规划设计建议23456712项目运作目标13项目运作目标目标一：项目价值最大化目标二：项目可持续销售目标三：开发企业品牌提升4市场研究结论回顾252006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩；2007年仅上半年，商品房供应面积就达212.7万平米，同比增幅117.5%；大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成未来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻；太慈桥区域已知商品房市场年均消化量约为15万平米，消化

2、能力非常有限，区域竞争力弱。住宅市场结论回顾（一）供需6产品市场的产品线较为丰富，产品层面同样竞争激烈，产品创新的难度大；目前市场供需的产品明显以100-150平米户型为主流；90平米以下户型市场接受度低；客群客群基数有限，贵阳地产对省外辐射能力相对较弱。市场客群的升级换代需求逐渐呈现，存在引导的空间。住宅市场结论回顾（二）7宏观政策结论回顾70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策；国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。宏观政策8商业、酒店市场结论回顾商业贵阳商业目前主要以传统商业为主，同质化严重，特色商业几乎是市场空白；传统商业圈已经成熟，

3、市民的消费习惯也难以突破；潜在商业供给主要以Shoppingmall为主，体量巨大，市场竞争激烈；大型商业开发风险大，开发周期长，操作难度大。酒店高档酒店今年纷纷进入贵阳，市场供应逐年增加；当前宏观的经济发展和未来趋势支持高端酒店的发展；与专业品牌酒店管理公司经营合作是未来的发展趋势。9本体研究310项目所处区位项目位于贵阳市两城区之一的南明区；南明区是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心。11项目具体位置地块位于南明区的西南边缘，属太慈桥区域；该区域恰处城乡结合部，属旧城改造一部分；地块距市中心相对较近，周边现状尚需改善，区域的发展潜力巨大。南明城区本案地块12项目技术经济

4、指标地块总面积：933,215平方米规划建筑用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%绿地率：≥35%13地块内部环境地形较为复杂，涉及山地、河流、林地等；属于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性；地块内存有大量待拆迁户。14地块外部环境火车噪音污染突出空气污染严重高压线干扰明显外部环境的干扰因素较多造成区域居住环境的认可度偏低15项目SWOT分析416项目体量大，可塑性强距市区较近，区域发展潜力大依山傍水的自然环境较好W（劣势）S（优势）区域

5、整体形象差，市民认可度低商业体量大，增加运作风险住宅体量大，销售持续性困难外部环境干扰因素突出户型配比受限制（90/70政策）地块交通条件差，道路通而不畅回迁量大，影响项目形象两城区土地供应量逐步缩减城市郊区化发展加速，外扩性增强贵阳客户住宅升级需求逐步增强贵阳客户购房能力逐步增强潜在供应量巨大，未来竞争激烈品牌开发商进入，竞争水平升级市场主流产品户型同质化产品严重调控政策预期更加严格O（机会）T（威胁）SWOT分析17实现目标的核心难点项目体量大，市场竞争激烈，如何实现可持续性销售？受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？区域竞争力

6、弱，如何提升区域竞争力？18项目必须被持续关注，形成可持续性客源。扩大客户基数；项目体量大，如何实现可持续性销售？19受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？进行客户分解，产品分解；产品进行优化并重新组合。20区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？打造区域形象，形成城市亮点；迅速确立项目形象。21如何解决？22180万？我们不能只盖房子！不能把人塞进去，不能用广告把人拉进去。23看到困难的同时，一定要看到机会！180万？大船必须寻找蓝海！大事件大视野大手笔大发展25超越区域创造区域引领贵阳把项目打造成为市场的领导者，成为城市的新标识！26

7、二级土地的开发，一级土地的做法城市运营27我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？跳出区域、跳出贵阳、甚至贵州进行战略思考，通过项目定位、开发策略、规划、营销等，对项目进行全程营销策划，并最终实现项目的运作目标。运作目的项目可持续性销售项目价值最大化开发商、项目品牌提升…营销策略项目规划开发策略项目定位项目运作28什么是城市运营？城市运营是一个过程；城市运营是站在全省、甚至全国的战略高度，通过城市战略定位、城市开发、城市规划、城市经营等等对城市进行整体的运