迁安项目考察报告终稿

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1、迁安初步市场调研及方案建议报告调研内容现有商业形态分析{商户状况{业态分布状况{竞争楼盘状况{消费者消费趋向{1、商业建筑模式2、销售及经营状况3、典型个案分析1、商业整体形态2、各形态商业使用状况3、指导意义1、经营状况2、商户需求3、指导意义1、主体业态2、业态特点3、指导意义1、消费方向2、消费理念3、未来的发展趋向现有商业形态分析商业整体形态:就一个三线城市来说，迁安的整体商业环境是比较成熟全面的：临街商业、综合型商场、专业市场都初具规模，在当地商业经营环境带动下，各类型商业都有不同的生存

2、空间，新的商业环境及商业模式不断被市场认可接受，并在市场竞争中凸现突出优势。并且突出以下特点：1、各类商业形态物业使用业态划分壁垒分明。2、综合商场内开始采用统一收银等现代综合管理平台。3、大型超市开始入驻。4、展现专业概念：专业家居市场，服装、鞋业商城，餐饮街，专业数码街聚集。现有商业形态分析各形态商业使用状况:1、临街商业：多为三层连体或两连体商铺的纯商业及住宅底商，主要经营餐饮、数码产品及各类无法形成专业集群的单体商业如：婚纱摄影、美容等。而服装、饰品等几乎没有。2、综合型商场：主营产品服装

3、、皮具皮鞋等百货商品。3、带有新经营模式的新商业迅速崛起，经营方式向大城市接轨如：家乐超市。4、高档娱乐消费场所异军突起，所使用面积主要为沿街商业。现有商业形态分析指导意义:个人对当地经营市场观点：1、什么样的物业，什么样的业态，物业壁垒划分明显。2、当地综合商业统一管理平台开始趋于成熟，如果做综合商业平台不能比此低。3、新的经营模式及好的消费环境容易受到市场的追捧，可以在此方向上寻求突破。4、群聚效应明显，借牌造势、以大带小有较好的带动效果。商户状况经营状况:当地商户经营普遍不错，尤为突出的是餐

4、饮、手机、娱乐等奢适品，次之为服装、饰品。大型超市及娱乐场所异军突起，日营业额分别可达到：24万元、7000元。值得注意的是：部分个体商户有不错的经营理念，对经营模式及业态组合有充足的认识，经营比较理性。其中在走访过程中碰到以下两种情况：1、一家餐饮老板听说我们要投资商铺，这样说道：“要买商铺，那需要慎重点，要好好考察考察，怎么也得十天半个月。”2、一家建材老板听说我们要在对面起新的商业街，他很感兴趣，说：“商铺这东西就看你的经营模式和业态搭配，价格合适我第一个买。”当谈到价格时，他认为不应该超过

5、7000元/平米。商户状况商户需求:1、精品个体商户祈求自我突出2、面临高额房租步步提升压迫，需求一个安定的空间3、只需要个迁入的理由？值得注意的是：个体商户注重短期效益，宁愿后期跟驻，不愿做第一个吃螃蟹的人。案例：一家医药商户租用两层共计200平米商铺，在房主将年租金从6.8万元，提高到7万元时，不受其扰被迫搬迁。商户状况指导意义:1、商户也许是个不错的购买客群。2、我们应该以什么样的方式去吸引商户来入驻？3、在没有商户入驻的情况下，是否能引来投资客？4、价位与面积多少是合理的？5、租金的步步抬

6、升，对我们来说是一个极大的利好消息。主营业态主营业态:当地的商业业态比较健全，主营业态为：餐饮、娱乐及手机等日常消耗品及易换代大众奢适品，次之为服装、饰品，新兴的大型日用百货超市经营火爆。主营业态分布特点:1、餐饮商户大多扎堆在专业街区上，所有经营只是简单的依托外部环境及物业条件普遍档次不是很高，缺乏特色。2、娱乐商户，已经开始追求档次及特色，但由于受物业条件限制，其整体水准不能达到商户需求，主要分布在沿街商业，且分布较集中。3、服饰饰品集中在商场里，还停留在满足穿的层面上，产品多为中档价位产品，

7、产品花色较少，与当地百姓的衣着用度所表现出来的消费趋向（不比北京差）存在差距。但由于其所在商场已被当地消费者所认可，也算是比较成功的专业性市场。4、较特殊单体商业，哪里有人气就哪里去，由于竞争少，也有不错的盈利能力。5、手机等数码产品商业扎堆专业街区。主营业态指导意义:1、做街铺，餐饮为第一选择业态。本业态良好的经营状况及与产品形态良好的交融性，容易引起投资者及商户的认可，其与原餐饮商铺的对比突破点为：产品档次、环境及特色，以中高档餐饮为定位。2、相对于餐饮等奢适品的丰富，服饰、饰品等业态却存在很

8、大的市场空间，但是这种市场上的空白点却是很难靠当地商户自发弥补的，这需要外部力量的引入或经营商的集中引导。3、娱乐也是一个不错的业态集群，在产品档次上的优势正可以满足商户现有需求。4、主题街区的塑造是必要的，以一到两种普及性专业业态为主，多业态兼容是可以被市场所接受的。市场竞争状况迁安市的商铺形态主要为以下几种：1、第一种为街铺，主要为双连体及三联体商铺——普遍被当地认可。2、第二种为综合商场，按层做业态划分定位，小面积单位出售及经营——老商业有很好的经营。3、第三种为单层商铺，这