山东济南银丰南二环地块项目策划报告终稿

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1、第一部分项目分析一、项目概况1.项目地块简介本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南路，西临武警学院，东临规划路（舜德路），西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路的地块标高在140米，东邻规划路的标高在122-134米，临近龟山的标高在124.5米，项目占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。项目隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响。2.技术经济指标总用地面积：122016.5㎡建设用地面积：113792.6㎡总占地面积：27537.8㎡总建筑面积：238108.0㎡其中：地上23

2、0108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度：24.2％容积率：2.02绿地率：36.28％一、SWOT分析1.优势分析（Strength）——板块素质较高。项目隶属济南南部板块，秉承济南人“住南不住北，住东不住西”的传统居住习惯，该项目属于“南贵”高档住宅区。——自然环境较好。项目地处济南市南部板块，是济南市空气质量最好的地区之一，且项目依山傍水，山峦连绵起伏，外部环境条件较好。——优质产品设计。在高度竞争的房地产市场中，产品设计的差异化是吸引客户的最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房、4.8米挑高及三错层空间等全新概念，绝对引起市场关注的新

3、焦点。2.劣势分析（Weakness）——地理位置稍偏。项目地处济南市南部二环南路北侧，距市区稍显偏远。——配套比较缺乏。项目周边尚在规划建设中，配套有待完善，整体城市化形象还未形成，尤其是东侧的舜耕路和北侧的旅游路尚未修通，目前只能从南侧二环南路进出项目，这势必影响项目的品质。——相邻项目影响。由于项目东南角被太平洋项目分割出一块，造成地块的不规则，对项目的建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售都有一定影响。——噪音尾气及工业污染。项目北侧靠近发电厂，该发电厂工业污染将对项目的整体销售产生一定影响，而项目位于主干道二环南路北侧，交通噪音尾气污染亦将对项目沿

4、路房屋的销售产生威胁。——地块内地形复杂，地势地洼；南北高差较大，且南高北底；规划设计难度较大。3.机会分析（Opportunity）——市场需求旺盛。济南作为省城，近几年逐渐加速城市化和城市旧改建设，另外省城相对较多的事业单位人员随着收入的逐渐提高，他们对单位分的福利房已不能满足居住的需求，必将产生旺盛购买需求和二次置业的中高档精品社区需求，对本案的定位构成有力支持。——板块高贵且珍稀。由于“南贵”的居住习惯和绝版的地理位置，必将吸引大批的客户群。——教育资源的潜力有待挖掘项目周边有丰富的教育资源有待挖掘，附近有中华女子学院、济南武警学院、山东电力高专及规

5、划建设的山东大学分校区等，若能与名校合作在本项目中设立附小或附中，使这里的教育设施一举达到济南最前列，在这里居住的每一个孩子从小到大都得到最好的教育，以使市区内的中青年家庭仅仅为了孩子的教育就踊跃前来购买，成为本案的最大优势所在，在市场竞争中处于领先地位。4.威胁分析（Threaten）——政策环境影响。由于房价的高涨不下，已引起国家有关方面的关注，温家宝总理在《政府工作报告》也提出要把抑制房价过快上涨作为今年政府的工作内容之一。近期国家有关部门连续出台房地产政策抑制房价，一些政府部门也采取了相应的措施，如各商业银行提高房贷利率等，因此在项目的开发期内，不能

6、避免项目的运作受到政策的负面影响。——片区竞争较大。虽然地处济南“南贵”珍稀板块，但与同期相邻的鲁能占地2000亩的项目和永盛总建140万平的项目相比，并无大盘优势，且开发项目与天泰太阳树（小高层及高层建筑）相比同属高端产品，在济南房地产开发进入产品规划设计、服务配套、价格、产品质量等多元化竞争时代的今天，将面临片区内其他大盘的激烈竞争。——市场风险。大盘开发量大，销售周期长，市场随时处于变化之中，如果由于市场资讯状况差、市场调研困难等原因而造成大盘前期策划及市场调研不到位、调整不及时导致销售困难随之引起财务资金周转困难是大型开发项目致命的问题。5.解决方案

7、发挥优势，降低劣势——挖掘资源，以品质为基点，以产品设计为突破，树立项目高档住宅高端定位的形象。——突出项目位置稀缺和珍贵，以产品制胜。——建筑产品、会所配套、功能配套超前化、个性化、差异化、人性化，做到人无我有、人有我优、人优我专，尽最大努力提高产品的性价比。利用机会，规避威胁——利用项目自身优势，加强项目策划及规划设计，开发出市场需求的产品，促进市场的需求。——利用区域规划的机会，开发高品质的高档住宅产品。——把握入市时机，合理避开正面竞争。——充分利用板块优势，加大南部绝版地带的炒作，使之成为最抢眼的热点，引起全市购房者对绝版的购买欲望。一、竞品项目分

8、析根据调查，现将本案周围竞争项目情况列如下表：序号项