房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析

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1、房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析　　【摘要】房地产业蓬勃发展，地方财政收入快速增长，因而引发地方政府违法拆迁等诸多社会矛盾。两者之间是否存在因果关系呢？文章对地方政府向房地产业出让土地金、房地产业税金和地方财政收支进行回归分析，结果显示，地方财政收入和房地产发展具有显著相关性。房地产业的发展促进了地方财政收入和支出的增长，进而刺激了地方政府卖地和强拆的冲动，两者的依赖性越来越紧密。必须严格控制商业用地土地出让，促进地方财政收入多元化，改革针对地方政府和官员考核中“唯GDP论”的考核机制，促进地方财政收入持续健康发展。　　【关键词】房地产业；地方财政收入；相关性　　

2、自土地出让制度建立以来，地方政府对农村土地特别青睐，热衷于向有钱者出让土地，并从中获取大量财政收入。这些有钱者莫过于房地产开发商，为此，城市房地产开发快速升温，引发出接连不断的违法拆迁事件。那么，地方财政收入与房地产开发到底是种什么关系呢？相互间的依赖性到底有多强呢？从理论到实践研究两者之间的相互关系，并提出有针对性的建议，意义重大。　　一、房地产业与地方财政收入问题的提出　　土地有偿出让制度运用经济手段调节城市土地供应，适应了城市发展对土地的需求，提高了土地的利用效率（安体富、窦欣，2011）。但快速增长的房地产开发就像鸦片一样，不仅使地方政府尝到了甜头，而且使地方政府产

3、生了强大的依赖性。巨幅增长的土地使用权出让收入不仅成为重要的财政收入来源，还推动了地方经济的发展，导致地方政府的卖地冲动（朱丽娜、石晓平，2010）。房地产销售额和地方财政收入之间存在格兰杰双向因果关系。房价上涨增加了普通老百姓购房的负担，使广大人民群众叫苦不迭，引发对执政当局的极大不满。房地产行业日趋繁荣带动建筑建材以及冶金、家电等商业链的发展，商业链的繁荣所带来的税收使得地方财政收入连年增加。邵一江（2010）以1995—2007年间的上海房地产销售额和上海地方财政收入的年度数据为研究对象，进行计量经济学分析，证实地方政府的财政收入增加刺激了地方政府财政支出的冲动，从而

4、形成了一个相互促进、相互影响的格局，在整个地方财政收入中，土地出让收入占地方财政收入比重的不断提高，虽然增强了地方政府对廉租房、城市建设、农村基础设施建设等方面的支持力度，但也刺激了地方政府运用各种违法手段出售土地换取收入的短期行为（贾宜春等，2010）。每届政府负责人为了本届政府的政绩，不惜违反中央政府政策和国家法律，拼命扩大土地出让数量，以获得短期高额财政收入，甚至往往会突击加大基础设施建设力度，越权减免税收，以吸引外商或民间投资，这样就刺激了房地产业的进一步发展。　　二、实证分析　　（一）材料与数据描述　　笔者通过中国经济信息网数据库，收集了1997—2010年我国地

5、方财政支出、地方财政收入、房地产商购置土地费用、房地产经营税金及附加4组数据（见表1），分别分析房地产商购置土地的费用、房地产经营税金及附加费在地方财政收入中所占比例的变化，从而探索房地产业对地方财政收入和影响。　　为了分析方便，本文利用EViews软件对数据进行处理，得到地方财政收入、支出和房地产业对财政收入贡献这几项数据的基本描述（见表2）。　　（二）假设与直观分析　　假设地方财政收入充分依靠房地产业的发展，同时，房地产的发展刺激了地方政府出让土地的积极性。因而，导致了地方政府不顾中央政策和法律规定，不顾群众利益和意愿，违法实施强拆。　　表2数据显示四个变量的数据都是呈

6、逐年递增的趋势，2010年地方财政支出是1997年的11倍多，年均增长18.7%；2010年地方财政收入是1997年的9倍多，年均增长17.2%；房地产商购置土地费用2010年是1997年的40多倍，年均增长30%；房地产经营税金及附加2010年是1997年的33倍多，年均增长28.4%；房地产商购置土地费用占地方财政收入的比重自1997年的5.6%上升到2010年的24.6%，年均增长11.2%；房地产商经营税金及附加占地方财政收入的比重自1997年的2.4%上升到2010年的8.5%，年均增长9.6%。可以看出，房地产商购置土地费用和经营税金及附加两项总和占地方财政收入

7、的比重从1997年的7.95%到2010年时已经达到33%，说明地方财政收入对房地产业的发展具有强烈的依赖性，并呈现上升趋势。这是从全国平均水平来看，单从某一省市来看，这种依赖性表现得更加紧密。图1给出了房地产商购置土地费用、房地产经营税金及附加以及两项和占地方财政收入的比重的趋势图。　　由表2和图1可以看出，房地产对增加地方财政收入的重要性，同时地方财政支出大约是地方财政收入的2倍，虽然有中央转移支付，但地方政府存在较高的想方设法增加地方财政收入的积极性。　　（三）模型与计量分析　　根据绝对收入假说理论，收入的增