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1、房地产价值贬损评估典型案例分析raisalCases估价实例口王泽利摘要:房地产是当前人们最看重的财产之一,近些年来,随着经济的飞速发展,尤其是房地产市场的发展,人们的法律意识,权益保护意识正逐步提高.伴随着相关不完全产权,环境恶化,规划变更等相邻关系的变化引起的房地产价值贬损出现了很多纠纷,由此笔者在从事此类型房地产价值贬损司法鉴定价值评估过程中的一些经验及思考,带给大家,以期抛砖引玉.关键词:不完全产权;环境污染;相邻关系;价值贬损;资本化法;价差法引起房地产价值贬损的因素很多,比如房屋施工建设质量的缺陷,后天维护保养不善,物
2、业管理不规范,功能过剩,环境恶化及相邻关系的变化等,房屋质量,功能过剩及管理不善的问题大多可以通过修复等方法解决房地产价值贬损,而很多房地产价值减损存在无法修复,或修复成本太高的问题.本文结合三个案例着重对几种典型不可修复类型的房地产价值贬损评估进行分析.一,不完全产权带来的房地产价值贬损此类房地产大多属历史遗留问题或房屋土地管理部门之间不协调等,造成房地产有房屋所有权证,没有土地使用权证;有土地使用权证,而没有房屋所有权证等.(一)案情简介在德州经济开发区某商城,开发商为取得最大利润,在规划为营业用途的房地产上面又违规增加了一层
3、居住房屋,虽然开发商办理了《房屋所有权证书》,但在办理土地证时遇到了困难,超过了屋买卖合同》约定的时间3年仍没有办理出分户《土地使用权证书》,导致业主无法办理房地产抵押贷款.近50多位业主联合起来一纸诉状将开发商告上了法庭,请求法院判决开发商赔偿其房地产无法办理抵押贷款而带来的损失.这种案例在全国也很少,法院技术室也觉得无从下手,最后委托我公司进行该损失团中国房地产估价与经纪I2012/01的评估.(二)估价过程我公司在接受法院技术室的委托后,经过分析,此类房地产价值贬损评估一无案例可循,市场比较法不可用;二属于不可修复贬损,成本
4、法亦不可用;主要表现为一定期限内无抵押收益或抵押收益的减少,宜采用"损失资本化法"进行评估.资本化法,是以预期原理为基础,预测估价对象未来收益或损失,通过一定的折现率折现到估价时点的各期损失或收益之和,最终求取估价对象房地产价值贬损的方法.其基本公式为:V=A/R[1—1/(1+R)n]式中:v一房屋价值贬损评估值A一未来某一年的净收益损失额或费用增加额R-一资本化率n一净收益损失年限1.净收益损失额或费用增加额的确定估价对象因没有土地使用权证书导致无法办理抵押贷款,或贷款费用增加.通常有以下三种情况:方案1:担保公司担保费用.虽
5、然该房地产在专业银行不能贷款,或不能办理抵押登记,但仍有较高的价值,可以通过担保公司担保的形式而取得贷款,代价是要承担担保费用.经调查,德州市1—5年期内担保费一般为贷款额的1～3%.在本案中,因有房屋所有权证,而无土地使用权证的房地产,房屋变现能力稍差,但保险系数较大,同类房地产抵押担保费一般为抵押价值的2%/年.假设一套价值100万元的房地产,贷款额一般为房屋价值的6O%,即贷款额为60万元,贷款1年,则担保费=60万元×2%×1年=1.20万元.方案2:私人借贷利率与银行正常利率的差值.经调查,在估价时点德州市1年期私人借贷
6、利率一般为1分/月,即年利率为12%,而有房地产抵押的商业银行贷款年利率一般为9%,则其差额为3%.同样以一套贷款额为60万元为基准,则多付出的利息为1.8万元.方案3:贷款经营利润.同类行业(商贸)取得贷款的总收益减去手续费,利息,经营费用等.但这种方案需要估价师有丰富的经验及大量的市场调查,"特尔斐法"也很必要,且贷款不一定就能取得收益,有的甚至是负收益.经估价师调查,德州市商贸流通行业年经营毛收益率约为24%,抵押贷款手续费一般为贷款额的1%(含抵押登记费及手续费,查档费,评估费),利息(正常抵押贷款年利率为9%),经营费用
7、(人工及管理费)一般占10%,则贷款经营利润为5%,即60万元×5%=3.0万元.综合以上3个方案,因现实中此类贷款选择方案1的情况比较多,故取较大的权重为40%,方案2和方案3权重各取30%,A=I.92万元.2.资本化率的确定资本化率采用市场比较法(先通过类似区域商业房地产价值,租金及可收益年限,后运用收益法公式)得R=7.6%.3.净收益损失年限的确定经法院调解及该房地产开发商积极运作,约2年后可以办理处分户土地使用权证书,加上过去的3年,则n=5.4.价值贬损额的确定V=A/R[1—1/(1+R)n]:1.92/7.6%【
8、1—1/(1+7.6%)51=7.75(万元)则一套价值百万的商业房地产,因没有土地证不能办理抵押贷款造成的价值贬损率为7.75%.最后综合得出估价结果,最终也取得当事人及法院的认可,同时提高了我公司及估价师的社会形象.(三)解析2007年《物权法
