房地产类押品价值评估方法与案例分析

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1、1房地产押品价值评估与案例分析2012年4月合肥2012年4月22日视频课件2综述房地产是人类生产生活的最基本资料，也是金融机构最常见的抵押品。房地产的自身特点决定了其价值评估的复杂性和专业性，房地产估价是一种专业估价行为，是一门科学，也是一门艺术。房地产抵押估价对防范融资风险，保障金融资产安全具有十分重要的作用，其所依据的原则、评估方法和程序有特别要求，要求评估人员扎实掌握估价理论，注重基础资料审查，深入现场勘查，审慎选择评估方法和参数，以合理把握风险尺度，做好抵押估价工作。当前国家对商品房市场的调控仍十

2、分坚决，国内外经济环境复杂，市场不确定程度高，更要求我们加强房地产类押品评估与管理，确保金融资产安全3目录第三部分房地产抵押估价概述第二部分房地产估价的基本理论第四部分房地产抵押估价报告审核与案例分析第一部分房地产类押品的基本概念与特点4第一部分房地产类押品的基本概念与特点一、什么是房地产？土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体房地产存在形态---------土地、建筑物（或构筑物）、房+地实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面权

3、益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（如所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。国有土地使用权又分为划拨土地使用权和出让土地使用权）区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）《中国工商银行抵（质）押物（权）

4、价值评估细则》中的“房地产”是大类押品，其中包括居住用房、办公用房、商业用房、工业用房、房屋构筑物、地上附着物、其他用房等6个中类，每个中类中又分若干小类5第一部分房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）独一无二（没有两宗完全相同的房地产，使房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场）寿命长久（使用时间长久，尤其是土地一般不会灭失）供给有限（土地有限性、不可再生性、不增性，使房地产具有独占性）价值量大（单位价值高、总体价值大）难以变现（变现能力弱，

5、流动性差）用途多样（可以有多种不同的用途和不同的利用方式）相互影响（房地产具有相互影响特性，形成“相邻关系”、外部效应、外部影响等）易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）第一部分房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征房地产的易受限制性:由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界各国对房地产的使用、交易都有一些限制，甚至严格管制。一般是通过下列四种特权来实现：1.管制权：政

6、府为公共利益，可直接对房地产的利用作出限制。如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制居住区内建设工业设施等；2.征收权：政府为了公共利益需要，可以强制取得单位和个人的房地产，但要对被征收单位和个人给予公正、合理的补偿；3.征税权：政府为增加财政收入，可对房地产征税或提高房地产税收；4.充公权：政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。另外，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政

7、府制定长远房地产政策的重要性。6第一部分房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征房地产的难以变现性:变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。由于房地产具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现，有时即使降价，在短期内仍可能找不到买者。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响房地产

8、变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性。一般来说，通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，变现能力就越弱；该房地产的独立使用性。不能单独使用而不受限制的房地产其变现能力就差；该房地产的价值大小。一般来说，价值越大的房地产，越不容易找到买者，变现能力就越弱；该房地产的可分割转让性。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；该房地产的开发程度。通常开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱；该房地