房地产价值评估与案例分析

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1、房地产估价理论与案例分析张文锋授信业务部2007.09.06目录房地产概述房地产评估常用方法商业银行房地产抵押贷款风险分析房地产概述房地产基本概念、特征及类型房地产价格影响因素房地产评估原则房地产评估程序房地产评估方法的选择房地产评估报告格式房地产权属证书房地产的概念房地产的整体概念是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、

2、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）房地产的概念实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便

3、捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离）房地产存在形态土地、建筑物、房地房地产的特征不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场）独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式）寿命长久（使用时间）供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处）价值量大（单位价值高、总体价值大）流动性差（房地产的变现速度）用途多样（房地产利用方式的优选）相互影响（邻近房地产的用途和开发利用）易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权）保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）房地产的类型按用途划分居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业

4、、特殊用途、综合房地产等按房地产开发程度划分生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等按是否产生收益划分收益性、非收益性按经营使用方式划分销售的、出租的、营业的、自用的房地产价格影响因素自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、降水量、天然周期性灾害，建筑物本身）环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生）人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入）社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化）行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制）国际

5、因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况）心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码）其他因素房地产评估的原则合法原则合法产权、合法使用、合法处分最高最佳使用原则法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化估价时点原则房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间替代原则要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格公平原则要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格房地产评估的程序获取评估业务受理评估委托及明确评估基本事项拟定评估工作方案搜集评估所需资料实地查勘评估对象选定评估方法测算确定评估结果审核评估报告出具评估

6、报告评估资料归档房地产评估方法的选择与评估目的相适应房地产转让(市场比较法、收益法、成本法和假设开发法）房地产租赁（市场比较法、收益法和成本法）房地产抵押（公开市场价值，应说明未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价值的影响）房地产保险（成本法、市场比较法）企业各种经济活动中涉及的房地产评估（权属是否转移、用途是否改变）职工住宅的评估应考虑国家的房改政策与评估对象相适应（地理位置、用途等）受可搜集数据和信息资料的制约评估方法选择要统筹考虑房地产估价报告格式执行标准中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》估价报告的组成封面目录致委托人函（致函对象、正文、落款、日期

7、等）估价师声明（标准格式）估价的假设和限制条件估价结果报告（委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用的有效期等）估价技术报告（个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等）附件（图纸照片、产权证明复印件、估价人员和公司的资格证明等）房地产权属证书房屋权属证书《房屋所有权证》