房地产典型案例分析

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1、房地产典型案例分析安徽农业大学人文素质课教师：陈红兰第一章房地产法基础理论重点内容：掌握房地产法的概念及调整对象；了解改革开放以后的中国房地产法；明确房地产法的渊源体系。本部分共分为两讲.返回第一讲　我国房地产法概况一、房地产相关概念1.房地产广义：指土地及地上建筑物、其他定着物狭义：指城市中具有商品房意义上的土地与建筑物结合之物——房地结合商品2.房地产业它是我国的一个独立行业，在第三产业之中，业务范围：房地产开发、经营、管理、服务，涉及生产、流通、消费三个环节。房地产市场是我国市场体系的一个重要组成部分，需要相关法律的规范和调整。一、房地产相关概念3.房地产法指调整房地产开发、交

2、易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。广义：指各级立法机关制定的所有关乎房地产关系的法律、法规、行政规章。狭义：指全国人大及其常委会制定的调整房地产关系的专门法律。即《城市房地产管理法》二、房地产业发展及立法概况第一阶段：1949-1977年（房地产私有的公有化）第二阶段：复苏阶段1978-1989年（国有公房管理法制化）第三阶段:发展与完善90年代至今（房地产市场经济法治化）（一）房地产管理：房地产管理法、物权法（二）房地产开发：城市房地产开发经营管理条例（三）房地产转让：商品房销售管理办法（四）物业管理：物业管理条例三、房地产法律渊源（一）根本法——宪法10土地制度/13

3、公民房屋所有权/39住宅权利案例1北京画家村房产纠纷案（二）基本法1.城乡规划法（2008年1月1日施行）2.土地管理法88年04年二修3.城市房地产管理法94年07年修正4.物权法07年北京画家村农民集体讨房案事由:1.农房空置率高达50%2.画家到来带动地方经济文化3.画家与当地村民相处融洽4.房价上升,城市化速度加快,已卖房的农民反悔5.一家讨房胜诉-----集体讨房:画家担忧当地政府担忧说法分析1.农民在宅基地上建的房屋能否买卖2.村民讨房的诚信何在?3.责任的分担4.有无更好的解决办法5.对我们的启示《土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

4、1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。三、房地产法律渊源（三）行政法规1.工程质量管理（标的物质量规格）00年建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例/06年测绘成果管理条例2.房地产维护使用服务：07年修订的物业管理条例3.房地产市场管理：99年土地管理法实施条例11年《国有土地上房屋征收与补偿条例》4.房地产部门规章:住房和城乡建设部08年建设部和财政部住宅专项维修资金管理办法/建设部房屋登记办法/071211施行

5、的九部委廉租住房保障办法/其他安全生产,开发,监理,服务企业,估价机构的管理规定三、房地产法律渊源（五）地方性法律法规05-12-26合肥市物业管理规定/安徽省房屋拆迁管理办法/安徽省物业管理条例（六）地方政府部门规章（七）最高人民法院的司法解释2003-03-24《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》四、房地产法律关系房地产商品形成过程征收划拨或出让(协议、拍卖、招标、挂牌)集体土地(农民集体所有)——→国家所有————→国有土地使用权(开发企业)—补偿支付地价款1年内开发竣工验收委托或自行销售+购房凭证————→在建工程——————→商品房————--——---

6、--→土地房屋权1-----施工建设按揭预售交付+纳税（契税等）出租或转让（买卖、赠与、交换）—————————————————→土地房屋权证2纳税（营业税、个税、契税等）（一）房地产法律关系的概念和分类1.概念指房地产法律规范在调整房地产开发、交易和管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。2.分类按法律性质分：按调整对象分：1）房地产民事法律关系（1）房地产开发法律关系2）房地产行政法律关系（2）房地产交易法律关系3）房地产经济法律关系（3）房地产管理法律关系（4）物业服务法律关系（一）房地产法律关系的概念和分类3.特征性质多重性主体广泛性客体特殊性权利的可分离性

7、严格的程序性（二）房地产法律关系的构成A主体1.政府管理部门身份多重（1）民事主体（2）行政主体（3）经济主体2.房地产开发商3种（1）房地产专营企业（2）房地产兼营企业（3）房地产项目公司3.建筑业企业4.买卖双方5.房地产辅助者：中介服务机构等6.房地产他项权利人B客体1.作为标的物——房地产2.房地产经济行为核心：土地利用行为、房地产开发、交易行为还有学者界定为：物与行为的结合而形成的房地产物质利益C内容1.权利:房地产管理权房地产所有权房地产使用权