中国货币政策与房价调控

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1、中国货币政策与房价调控　　摘要：虽然2010年新一轮的房地产调控初见成效，但从10年的长期角度来看，我国房地产价格却面临着越调控越涨的怪状。对于房地产价格异常上涨的原因众说纷纭。本文将从货币政策对房地产价格的作用角度来分析近年房价高涨的原因，论述为了实现经济增长，充分就业，物价稳定和国际收支平衡而采取的货币政策在房价异常上涨的过程中所起的推动作用。最后，本文将结合以上论述，提出防范和应对房地产泡沫的货币政策建议。　　关键词：货币政策房地产泡沫货币供给信贷量利率汇率　　一、货币政策对房地产价格的理论分析　　货币政策包含的方

2、面很多，为了直观的列明各种货币政策对房地产价格的影响途径，本文将按照宏观经济调控的目标，将货币政策分成三个方面，即为了实现经济增长和充分就业、物价稳定、国际收支平衡三个目标而采取的货币政策以及它们对房地产价格的推动作用。　　（一）为实现经济增长及充分就业目标而采取的货币政策对房地产价格的影响　　房地产具有实物资产和虚拟资产两种特性，即可以用于生产生活，又可以作为一种投资工具。作为虚拟经济载体的股票、房地产的逐年升温，逐渐破坏了商品市场和货币市场的均衡。由于经济增长会带动充分就业，充分就业与经济增长相辅相成互相促进，本文将

3、不赘述国家为实现充分就业目标而采取的货币政策。　　1.放松银根，扩大货币供给量　　由于利率市场化程度不高等原因，货币信贷总量是许多国家重要的货币政策中间目标。当经济达到饱和时，货币供给的增加可能并非流向商品市场，而流向资本市场，引起资产价格的变动。　　根据费雪的交易方程式P=MV/T（M表示一定时期流通中货币；量；V表示一定时期单位货币的平均周转次数即货币流通速度；P表示商品和劳务价格的加权平均数；T表示商品和劳务的交易数量。），在充分就业的前提下，商品价格与货币供给呈正比关系，当流通中的货币量过大时，必然导致包括房地产

4、价格在内的物价上涨。　　2.降低存款准备金率，扩大信贷规模　　国家为了鼓励投资，促进经济增长，将有可能采取下调存款准备金率的措施，这使得商业银行可以留存更多的资金用于向社会成员投放贷款。首先，房地产具有资金密集型，相关产业多的特点，初期投资需要大量的资金。当银行的信贷规模扩大，可贷资金增加，这无疑会刺激房地产开发商增加投资规模，房地产供给增加。其次，对很多消费型购房人而言，他们没有能力一次性支付房款，于是多采用抵押贷款方式申请贷款，可贷资金量的增加也会导致消费型购房人的需求增加。然而房地产的供给在一段时间内不可能显著改变

5、，其价格主要与需求量相关。消费型购房人的需求增加将从某种程度上引起房地产价格的走高。　　3.低利率政策　　根据公式i=e-dr（e代表自主投资；-dr代表投资需求中与利率相关的部分），可看出投资与利率之间具有反向变动关系。在利率市场化程度较高的国家，调节利率是国家货币政策的重要手段，然而由于利率与房地产价格的特殊关系，低利率将很可能导致房地产泡沫。　　根据简化的金融资产定价模型Pt=（Pt+1+Dt）/（1+R）可以看出，利率与金融资产的价格为反向相关。　　从房地产开发商的角度看，较低的利率将降低房地产开发商的融资成本，

6、促进房地产开放商增加投资规模。从购房人的角度看，较低的利率将减轻购房按揭贷款的负担，增加了普通购房者对房地产的需求，推动房地产价格的上涨。从投机商的角度看，低利率会导致投机商放弃债券等与利率相关的资产，将资金投向收益更高的房地产行业，同样会促进房地产需求量的增加和价格的上涨。　　（二）为实现物价稳定而采取的货币政策对房地产价格的影响　　20世纪70年代以来，随着金融市场的日益发展，许多国家都出现了低通货膨胀与高房价并存的局面。政府部门为了达到物价稳定的目标而实施的货币政策有可能在保持低通货膨胀的同时引起资产价格脱离其真实

7、价值异常波动，甚至导致泡沫的形成。由于虚拟经济的发展，货币供给流入生产领域会带来实体经济的增长，而当生产领域所需的货币量达到饱和时，新增加的货币供给就会流入消费领域和投资领域，这就有可能在消费领域引起通货膨胀，在投资领域推动资产价格的上涨并产生泡沫。但是，当货币供应不进入生产领域和消费领域，而是直接大规模地进入虚拟资本市场进行投资时，就会出现低通货膨胀与高资产价格泡沫并存的现象。　　（三）为实现国际收支平衡而采取的货币政策对房地产价格的影响　　当一国在持续一段时间出现国际收支顺差，外汇的供给增加，需求减少，将会导致本币相

8、对升值。资本的逐利性使得资本投向升值潜力大且利率高的地方（以低利率货币换取高利率货币套取利差），国际热钱的涌入，也增加了对本国房地产的需求，导致房地产价格的上升。为了防止国际热钱的大量涌入导致本币持续升值，政府将有可能采取降低利率的措施，由资本项目的逆差来平衡经常项目的顺差，使国际收支保持平衡，但低利率却进一步促进了