读懂中国房价为何调控总是失败

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1、读懂中国房价为何调控总是失败中国的房价和老百姓的收入脱钩已经很久了。从2003年开始，中国政府就嚷嚷着要调控房地产，可诡异的是，房价却陷入了越调越涨，越涨越调的怪圈中。往往先是房价上涨导致民怨沸腾，然后政府迫于压力出台调控政策，房价暂时有所回落，可过不了多长时间，房价又会涨到比出台调控政策前更高的位置上，然后又是民怨沸腾，出台新的调控政策，这样周而复始，房价在政府的调控中稳步上涨。　　　　让我们看看2003年以来政府用了哪些政策来调控房地产。　　　　2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定购

2、买别墅，高档住宅以及个人第二套住房适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。　　　　2004年3月国务院发文大幅提高开发商拿地门槛。　　　　2005年3月，央行宣布取消住房贷款优惠利率，对房价上涨过快的地区，首付比例由20%提高到30%。同年9月，银监会发文严格限制房地产信托。10月，国税总局规定个人买卖二手房必须缴纳个人税。　　　　2006年4月，央行上调房贷利率，同年5月，国税总局出台二手房营业税政策，7月，宣布强制征税二手房转让个人所得税。　　　　2007年央行总计五次加息，并出台新政规定首付比例不得低于50%。　　　　

3、2008年6月，税务总局做出规定，企业为个人购买住房需征个人所得税。　　　　2009年12月，国务院为遏制炒房现象将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。　　　　2010年1月,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。同年4月,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。　　　　回顾房地产调控的历史，我们会发现中国政府从2003

4、年开始，每年都会出台房地产调控的政策，有时政策出台后房价暂时下跌了，有时政策出台后房价依旧疯涨，于是政府出台更严厉的调控政策直到房价下跌为止，但每次调控都是治标不治本，房价短时间内下跌后迎来的是更疯狂的上涨，由此看来，中国政府出台的房地产政策短期内也许有效，但从长期看一定是失败的。　　　　为什么房地产调控会陷入“越调越涨，越涨越调”这种被人戏称为“中央空调”的怪圈。我认为主要是由以下三个原因造成的：土地垄断，超发货币和贫富悬殊。　　　　和世界上绝大多数国家不同，中国是土地公有制国家，中国人买房，购买的是土地使用权，土地所有权永远归

5、国家。和石油电信电力这些寡头垄断行业不同，中国的房地产是一个充分竞争行业，开发商数量多如牛毛，早在2007年时全国房企数量就多达5万家。可是中国的土地供应商只有一个，那就是中国政府。政府垄断了土地市场。　　　　在拆迁和征地过程中，政府是唯一的土地买方，农民和城市居民的地只能卖给政府，而且只能按照政府提出的价格卖。假设政府要对某小区拆迁，此处房子的市场价为每平方米五千元。如果土地私有，开发商直接和当地居民谈征地价格，拆迁补偿肯定是按照此处房子的市场价格。但政府征地可以将拆迁补偿压到每平方米三千甚至更低，因为他是唯一的买方，你的地只能

6、卖给他。要是你不搬你就是钉子户刁民，政府可以打着公共利益的旗号用暴力强拆你的住房，这等于是强买强卖。在农村征地中，情况更让人发指，政府通过各种强制手段用几万元一亩地的价格从农民手里把地搞过来，一转手就以几百万一亩地的价格卖给了开发商。这一买一卖之间的暴利让地方官员不顾法律无论如何也要发征地财。而在开发商向政府买地造房子的过程中，政府又变成了唯一的卖方，地方政府为了充实地方财政提高卖地收入必然会控制土地供应，往往是几家十几家甚至几十家开发商争夺政府出让的一块土地，既然如此地价焉有不涨之理？　　　　如果土地私有，那在房价高涨的过程中，

7、更多的私人土地会流入土地拍卖市场，土地的供应增加了，房子的供应就会增加，这样就起到了平抑房价的作用。但中国政府垄断了土地供应，不管房价怎么上涨，土地的供应都只有这点，人为地制造了房子供不应求的局面。　　　　房价越调越涨的第二个原因是超发货币。我们有必要了解一下中国近年来的货币发行量增加了多少。因为货币发行量的多寡直接决定了房价上涨的幅度。通货膨胀归根到底是一个货币现象。当一个经济体货币供应量大于货币实际需求，纸币的购买力就会贬值，通货膨胀就发生了。　　央行网站显示，中国的广义货币供应量1999年为11.76万亿，2000年为13.

8、24万亿，2001年为15.28万亿，2002年为18.32万亿，2003年为21.92万亿，2004年为25.01万亿，2005年为29.6万亿，2006年为34.55万亿，2007年为40.34万亿，2008年为47.51万亿，2009年为60