北京市四合院市场分析

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1、北京市四合院市场分析主要结论·北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各项政策出台，促进了四合院的交易。同时，供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。·**四合院价格普遍高于其他区域，按占地面积计算，交易均价为3-4万元/平米。受历史文化影响，新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。·难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以后少有的片区开发四合院等是**四合院项目（以下简称项目）最大的优势。但项目周边环境对项目影响很大，尤其是*

2、*市政代征地，拆迁成本很高，如不改造，必然影响出售价格。另外**的改造能大大提升项目价值，但其进度要落后于本项目。·项目开发区域内，据核实已有一些预备或正在开发的项目，作为居住用地，竞争项目环境幽静，私密性强，给项目构成了一些威胁。·产品营销需要更准确的定位，对于不同的院子采取不同的销售策略。项目销售价格预计如下：市政代征地不拆1#院：3500万35000元/平米2#院：3400万35000元/平米3#院：4000万40000元/平米4#院：3900万40000元/平米5#院：11>.03亿45000

3、元/平米市政地改造完善：1#院：4500万45000元/平米2#院：4300万45000元/平米3#院：4000万40000元/平米4#院：3900万40000元/平米5#院：1.15亿50000元/平米一、北京市四合院市场概述据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座，挂牌保护的只有658座，主要集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推进，四合院尤其是保存比较完好的四合院越来越少，象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少是公认的事实。但由于历史原因，保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多，据

4、专业四合院代理机构万德成的统计，真正能进入交易的不过5%-10%，即120-240套之间。给四合院开发带来了机会，近几年，在回归中国传统文化、保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓励购买四合院政策出台等一系列利好条件下，四合院需求增加，一批新建的四合院应运而生，市场反应良好。但保护区内的四合院开发政策有严格的规定，必须以院落为单位进行微循环式的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同肌理，保护现有的四合院建筑。从政策层面上看，适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。而四合院是一个购买群体相对特

5、殊的市场，这对犹如**一样进行商业开发四合院的公司是不利的，尤其对开发规模较小的四合院的企业。四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、南锣鼓巷地区。其中大栅栏由宣武区政府改造，改造后煤市街西部将建成200个左右的四合院居民区和四合院商务区。西城什刹海地区四合院交易火爆，近几年也建成了许多四合院，加剧了市场的竞争。三眼井地区成为北京最大的旧城改造区，将以院落为单位修缮的翻新大量的四合院。南锣鼓巷地区自古以来为名人政客居住之地，长约1000米，东西各有8条对称的胡同，是北京胡同肌理保存最完

6、整的地区，原貌破坏也不大，根据旧城保护规划区域内可以新建四合院的地不多，因此此地四合院价格偏高。从地理位置上看，什刹海东侧为地安门大街，作为城市新格局两轴中的纵轴；南侧为平安大道，交通便利。区域内前海、后海、西海三个湖泊使周边环境明显好于其它地区，自古以来就是一个文人政客的居住游玩之地。因此什刹海四合院价格普遍要高于其他地区，成为市场的热点。从北京的四合院交易情况看，新建四合院的价格因区域、环境、建筑材料、历史渊源等不同区别很大；相同区域的四合院因其周边环境、风水、配套设施、使用材料等不同价位差别也很大。大栅

7、栏在1.5～2万元之间，什刹海地区在3-4万元之间，三眼井地区在2-3万元之间，南锣鼓巷地区在2.8-3.5万元之间。因此本项目在区域上是有竞争力的，按照现在四合院交易，价格应在平均水平上浮20%-30%。项目售价估计在3.5-5万元之间。二、项目市场分析市场供给逐渐会大于需求四合院市场是一个特殊的市场，他的购买群体相对来说很窄。而根据相关政策，北京市政府对于历史保护区的改造避开了大拆大建的商业开发模式，采用了政府为主的微循环开发模式，改造中要市政先行等，旨在保护历史文化，强调要保护胡同机理和以院落为单位保护

8、和修缮四合院，鼓励社会购买四合院等，说明四合院尤其是修缮和新建的四合院将会增加。另一方面，通过对原有四合院居民的货币补助和新房安置等，使得改造后的四合院产权清晰，可以交易的四合院将会大大增加。另外，政府为了鼓励社会力量参与旧城保护，只要通过规划许可就可以对自己居住的四合院进行修缮和改造，如后海南沿有很多私人改造的四合院。相较需求供给增加很快，四合院市场呈供给逐渐大于需求的趋势。这对项目是不利的。另一