北京市商业用房市场分析

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1、2014年一季度北京市商业用房市场回顾与展望北京首佳房地产评估有限公司2014/4/17目录一、一季度北京市商业用房市场回顾.........................................................................................11、商办用地供求两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升.........................................12、商业用房供应同比猛增环比下降，销售继续下滑，价格上行放缓.

2、............................13、中高端商业市场供不应求，出租率居高不下，核心商圈租金明显上扬.....................3二、近期北京市房地产相关政策分析.........................................................................................51、住宅持续限购限贷，商业地产市场前景良好..........................................

3、.......................52、商办预售监管加强，影响施工进度和资金周转速度.....................................................5三、北京市商业用房市场未来走势预判.....................................................................................51、二季度起新增供给增多，市场活跃度攀高...........................

4、..........................................52、不同商圈租金变化走势呈现差异，核心商圈租金涨幅更为领先.................................63、知名房企纷纷抢滩，调整重心发展商业地产.................................................................6一、一季度北京市商业用房市场回顾1、商办用地供求两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升2013年，北京市共推出商办用地

5、241万平方米，实际成交178万平方米，分别较2012年大幅增长38%、62%（详见图1）。2014年一季度，与住宅用地市场同比出现下降不同的是，商办用地推出、成交面积分别较2013年同期大幅增长165%、218%，达182、155万平方米，明显高于2013年各季度平均供求水平（详见图2）。4003802001823503231553002791502422412502292001761751781821001556915011049100506045500020092010201120122013

6、2014Q1推出(万㎡)成交(万㎡)推出(万㎡)成交(万㎡)2013Q12014Q12013年季度均值图1：北京市商办用地推出、成交情况图2：2014年一季度北京市商办用地推出、成交情况2013年，北京市商办用地平均楼面单价9342元/平方米，攀升至历史高点，同比上涨35%。2014年一季度，商办用地楼面单价有所回落，但仍为历史次高点，且溢价率大幅提高至72%，仅次于2009年水平（详见图3）。100009342100%889580.2%7949800080%6846693272.0%600068.

7、0%60%4685400040.0%40%30.0%31.0%200020%00%200920102011201220132014Q1平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率图3：北京市商办用地平均楼面地价及溢价率情况2、商业用房供应同比猛增环比下降，销售继续下滑，价格上行放缓2013年，北京市新批上市商业用房4474套、118.08万平方米，分别同比增长17%、19%。2014年一季度新批上市838套、23.03万平方米，同比增幅达77%、59%。但环比大幅下降，1也略低于2009-2012年各季度140

8、4套、24.63万平方米的平均水平（详见图4）。在2013年供应有所回升的同时，2011年以来北京市商业用房销售情况不容乐观。2013年共销售7145套、158.06万平方米，销售套数同比下降11%，面积则基本持平。2014年一季度，商业用房仅销售1279套、26.36万平方米，同比均下降17%（详见图5）。140100002501485116000136451207905800020072461200010010398600015080800346244474714