房地产国退民进表象

《房地产国退民进表象》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产国退民进表象：是央企而非国企2010-02-2509:49:07　来源:21世纪经济报道(广州)　跟贴1条手机看新闻华远地产（600743.SH）总裁任志强2010年初坦诚地对本报记者说，这几年来华远地产发展速度太慢。在他看来，在房地产行业里，年销售额在300亿以上的为第一梯队，150亿以上的为第二梯队，100亿以上的算第四梯队，而50亿以下则要列入第四梯队。按此标准划分，华远地产的规模只能位列第四梯队。究其原因，任志强说，“缺资金。”2009年以来，以央企为代表的房地产企业在土地拍卖市场上呼风唤雨，“国进民退”的斥责声日益强烈。然而在非议的声浪背后

2、，是不同表情的国企。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，拿下地王的大多是财力雄厚的央企，是央企和一些大型国企所代表的资本意志的角力。如果再做细分，情况更为复杂。而在这场竞争中，一些地方性的国企也被烫伤。而盈利能力偏低、适应市场速度较慢的国企通病依然未改。国退民进表象：是央企而非国企在土地市场上，2009年国企表现颇为强势，是各地“地王”最主要的买家。比如，去年４月29日，杭州上城区投资控股集团有限公司以７亿元夺得南山路勾山里Ｂ地块，楼面地价高达4.6万元／平方米，成为当年楼市回暖过程中重点城市首个“地王”。6月30日，中国中化集团旗下的中化方兴投资管理有限

3、公司出资40.6亿元摘得北京广渠路15号地块这一当地“地王”；7月23日，金地集团以30.48亿元拿下上海青浦区赵巷镇１０号地块，创下2009年年上海新“地王”。８月和10月，中国保利集团控股的保利地产先后成为苏州和南京两地的“地王”得主。而中海在９月先后刷新上海“地王”纪录、将地价推高至70亿元以上。2004年以来，国资委先后划定了中房集团、保利集团、华润集团、中海集团、中冶集团、中铁建集团等14家央企的主营业务为房地产。2007年，五矿集团也被列入名单。而2009年很多夺得总价地王的，多是有央企背景的国企。“2009年是具有特殊性的，在‘四万亿计划’下

4、，央企更容易获得低成本的信贷资金，苦于缺乏更好的投资途径，在实体经济没有复苏之前，大量的资金通过央企流入了房地产行业。”陈国强说。国有资本主要通过三种途径进入房地产市场，一是通过地方政府控股的“城投公司”进入当地的一级土地开发市场；二是凭借资本优势进入土地二级市场；三是收购优质写字楼等持有型商业物业。其中，土地市场是国企争夺最激烈的领域。根据北京市土地储备整理中心公布数据以及美联物业统计数据，2009年国企拿地建筑面积654万平方米，共计417.3亿，楼面价为每平方米6381元，这一数据相比民企分别高出54.35%、148.56%和61%。在上海，国资房地

5、产整合重组从去年开始正逐步步入高潮阶段，市场份额逐渐扩大。广东省统计局发布的资料也显示，该省2009年1-11月的房地产投资市场，国有经济房地产开发投资完成121.96亿元，大幅增长68.7%。同期，全省民营房地产开发投资则出现大幅下降，共完成投资1177.16亿元，同比下降12.0%。在市场开放程度的广州，虽然国企份额大幅增加，民企份额仍旧是国企份额的9.65倍。国金证券首席经济学家金岩石认为，按照广义的创新概念，房地产是新市场的创新，是民营企业占上风的创新产业，所以民营企业在房地产市场上风生水起。但是在房地产被正式升级为国民经济的支柱产业后，国企开始大

6、举进入，市场的竞争格局就开始改变了。按照产业经济学的概念，土地市场属于上游产业，但由于中国的住宅及商业用地是长期租约，土地市场就变成了中游产业，上游产业是中央和地方两级政府的土地经营。因此，在产业升级之后，国企的政策优势和资金优势带来了行业性的国进民退，同时推动着民企在细分市场中的创新。一般说来，创新行业在国企积极进入之后会出现“双降”的趋势：成长性下降和利润率下降。比如在房地产业，既有“地王”频现的激烈竞争场面，也表露出房地产业创新阶段已进入尾声。因为地价上升必然推高房价，房价高企必然推动市场沿着“金字塔”的形状向高端升级，而市场升级必然带来市场空间的狭

7、小，从而导致房地产业的成长性和利润率相继下降。金岩石在接受本报记者采访时反复提到，房地产业的创新被迫升级进入高端物业和奢侈品市场：一流企业做社区，二流企业做房子，三流企业炒地皮。在房地产的细分市场中，创新优势会驱使民企进入高端市场，资金优势会驱使国企进军低端市场，许多进不了高端市场的民企被迫在低端市场上与国企短兵相接，不断发出抗议“国进民退”的呼号。国企困局：优势和劣势同样明显在陈国强看来，房地产国企的优势和劣势同样明显。国企先天具有资源优势。陈国强举例说，一些国企的主体产业是建材企业，下面有泥沙场、玻璃厂、木材厂、家具厂等产业。很多房地产为主业的国企，包

8、括市级企业，都是从建筑业为主业的企业转过来的，客观上他们具备专业优