瞻园铭楼商业项目策划

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1、瞻园铭楼商业项目策划第10页共10页一、夫子庙简介南京夫子庙始建于宋景祐元年（公元1034年），由东晋学宫扩建而成。这一组规模宏大的古建筑群历经沧桑，几番兴废。经历数年的精心维修和复建后，如今的夫子庙已焕然一新，再展辉煌。它被誉为秦淮名胜，并成为古城南京的特色景观区，也是蜚声中外的旅游胜地。1991年被国家评为“中国旅游胜地四十佳”之一。依靠悠久的历史和特有的建筑风情，夫子庙吸引了中外各地大批游客前来观光旅游，为夫子庙带来了巨大的商业价值，此地的商业氛围也因为旅游业的逐步兴盛而日渐成熟起来，并最终发展为南京地区一处特有的商业中心。二、夫子庙商业业态分析外来的客流量

2、和本地人群构成了夫子庙地区每天15万以上的人流量，节假日更高达40万人次左右。而以"夫子庙风光带"为辐射，周边地区云集了数千家客商，已成为南京市一块商贸投资的"黄金热土"。政府更极力将夫子庙打造成南京市的一大特色商圈：第10页共10页以大成殿为主体的古建筑群、以小商品、古玩字画、花鸟虫鱼为特色的集市市场群，加之麦当劳等各大品牌专卖店云集，使夫子庙商业圈具有了浓郁的旅游、休闲、购物为一体的商业氛围。直至目前，夫子庙商业圈已然十分成熟，并成为众所周知的南京特色商业地带。但是，其商业业态与新街口、湖南路等商圈相比，仍然有着很大差别。夫子庙一直以小商业撑起整个商圈，缺乏大

3、型、档次较高的商业业态。正因为这样的现状，使得夫子庙商圈逐渐成为外来打工者和城市中低收入人群的聚集地，降低了它在大多数人心目中的层次和地位，这是阻碍夫子庙商圈进一步发展的重要因素。三、瞻园及其周边情况瞻园是夫子庙几大重点景观中的一个组成部分。现在，瞻园的修建不仅保留了原有的格局特点，还充分运用了苏州古典园林的研究成果，推陈出新，创造性地继承和发展了我国优秀的造园艺术。围绕着瞻园，形成了特色商业中心，发展为旅游产品、餐饮、工艺品、古玩字画一条街，成为夫子庙大商圈不可或缺的一块较独立的商业区域。四、瞻园铭楼项目分析及商业定位瞻园铭楼位于瞻园商业圈的核心区域，地处瞻园路

4、上，是靠夫子庙中心景观带最近的地方。可以说，它在旅游商业地段上占尽了地理及区位优势。第10页共10页项目分析1.项目为旅游区域的商业项目2.商业氛围以古玩旅游纪念品为主3.商业面积适中。商业定位整个商业广场定位为旅游休闲商场1楼定位为休闲旅游店，以步行街的形式，经营产品以纪念品/休闲商品/茶座/咖啡店等为主（后期业主自己考虑经营问题）2楼定位为精品小店，经营范围为特色产品，时尚精品，手工艺品等为主。3层，引进大型商业，建议引进餐饮行业（如大娘水饺等）第10页共10页，带动1/2两层的商业销售。面积划分1层，以延街门面为主，根据前面的分析及商业定位的特点，建议划分面

5、积为40—120平米。2层，内街，根据目前的市场特性，与内街的经营特性，销售总价，市场接收度等多方面综合考虑，建议2层的独立面积划分范围为10－40平米，以20平米左右的内部为主(75%以上)五、推广策略一、借力打力，借势推广1、利用夫子庙老商业圈的商业氛围；2、借助瞻园旅游商业圈的影响；3、借助瞻园铭楼的前期推广之势。为更好地借助以上优势推广，建议对商业部分进行精心包装，突出自身特色，挖掘卖点，有效吸引客户，促进成交。二、分期推广计划（一）准备期（2007年1月-3月）1.进行准确的商业定位与销售思路。第10页共10页1.制定包装推广计划，开始实施销售前的准备工

6、作，如售楼部的装修，宣传及销售资料的准备等。2.利用瞻园铭楼商住房的销售，带动商业的前期蓄水。3.发布项目信息，推出开盘前购房优惠，展开直销工作，积累目标客户，为开盘蓄势。（二）蓄水期（2007年3月初-5月）1.主要侧重于媒体蓄水。2.利用整合推广策略达到一定的客户蓄水量。媒体计划报纸/网络/电台多面媒体出击（三）开盘强销期（2007年5月-7月）1.引爆销售热潮，以开盘活动及强势广告烘托楼盘闪亮面市，以开盘期间看房有礼及购房优惠吸引客户。2.利用5/6/7月份的第一轮楼市热市期，达到第一轮的销售热潮。媒体计划报纸/网络/电台多面媒体出击公关活动开盘活动旅游区商

7、业论坛即业主推介会第10页共10页（四）续销期（2007年7月—2007年11月）1.此期间以媒体和公关活动为主。2.9月/10月达到第二轮的销售高潮。媒体计划报纸/电台为主，公关活动重点推出。公关活动业主座谈会时间：9月初内容：邀请具有丰富经验的投资客户对项目在各方面给予建议，及时了解客户需求动态，并促进老客户带动新客户的公关营销。地点：酒店会议室或茶楼实施“老业主带新业主”购房计划时间：销售率达到50%后。优惠办法：给予介绍客户并成交的老业主或新业主一定的奖励，如给予折扣等（五）尾盘期（2007年11月—2008年2月）1.本阶段使用少量媒体投放，主要以自然销

8、售为主。2