从国际经验看城市土地增值收益管理

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1、从国际经验看城市土地增值收益管理摘要：人类社会的飞速发展使土地的价值得到前所未有的体现。土地是如何增值遗的?增值的收益如何分配?赏这些问题至今仍争论不休，黍莫衷一是。引起土地增值的砝因素很多，成因亦十分繁杂旆，导致土地增值管理政策的腱多元化和复杂性。自19世揩纪以来，世界各国已开始探泮讨并采用了很多不同的政策ル来应对这一问题。本文将对渭世界各国采用的相关政策，盲如土地税收、土地储备制度诺、土地再调整，土地产权设谦计等进行研究，指出它们的吮优缺点，并分析对我国现有饴的土地有偿使用制度下土地增值管理的启示。关键词

2、：弦土地产权；土地市场引言诅城市的增长或扩张往往伴射随着城市土地的增值。尤其是在城市化进程的加速阶段蔟，城市土地增值的速度十分霄惊人，这是经济学家和社会酲学家在观察近几个世纪城市兼增长轨迹后得出的普遍结论。在我国，近年来随着土地助有偿使用制度的实施，城市圆土地的价值得到前所未有的蛆体现，充分利用土地价值获死取城市建设所需的大量资金，已成为我国推进城市化进蕻程的主要途径和手段之一。锥在这种情况下，如何充分提ˇ高土地利用的效益，使土地忠增值的收益得到合理的分配ⅲ，达到政府利用土地增值效益推进城市建设和公众福

3、利峥21/21及激发土地使用者的生产积卢极性、促进经济发展的双重犰目标，就成为我国土地管理和经济发展领域的重要课题镏。对土地价值理论最早进篡行研究的社会经济学家包括溱英国经济学家威廉·配第(WilliamPetty痊，1623—1687)，畿大卫·李嘉图(David弊Ricardo，1772涕-1823)和美国社会经蝤济学家亨利·乔治(Hen埭ryGeorge，183唛9-1897)等。其中乔治关于土地的论断，被认为肋是影响最为广泛的土地增值汛管理理论。在1879年出洱版的不朽名著《进步与贫穷褰》中，乔治

4、认为土地的价值块之所以增加，是人口的集聚柴和生产的需求，而非某个人瀣的劳动或投资引起的，因此湟土地增值的收益应归全社区私所有。但由于人口不断增加镜引起地价不断上扬，人们对瞍土地增值收益的预期也越来蜗越高，轻易不肯出让土地，瑕导致严重的土地囤积问题，砘地价进一步上涨，生产因此停滞。土地的垄断者集聚了槿大量的财富，而没有获得土地的人不得不忍受贫穷与饥冂饿。生产的衰退与贫富差距藿的日益扩大直接导致了19世纪末期西方世界的工业衰裙退。虽然对乔治论断的争议颇多，但他关于土地价值的论断，在西方世界影响十分弼广泛，

5、如澳大利亚、新西兰驯在土地政策上都被称为乔治将主义国家。马克思在批判地继承这些理论的基础上，发忮展了地租理论。马克思批判铠了某些资产阶级经济学家认为地租是自然对人类的赐予的观点，指出“地租来自社乩会，而不是来自土壤”。他铖还对土地所有权进行了分析姥，指出“地租是土地所有权蝽21/21在经济上实现其价值的形式”，“土地所有权本身已经埃产生地租”。马克思认为地琅租来源于超额利润，是对社份会生产关系的反映，因此制ヵ度在地租分配中至关重要。现综上所述，可以看出对土郸地增值收益的管理和分配无艿论在政治还是经济方面

6、都是挡十分敏感的话题，因为它直栅接体现了政府与土地使用者的关系。多数情况下，土地々产权的安全性是政府通过一锂系列的法律条款如土地使用О条例，土地税收等来确定的枫，因此政府在界定土地增值梅收益的分配时无疑会倾向于愈自身利益，但政府在界定土遛地产权时并不能随心所欲。品一方面，在不同的发展阶段晰，政府有自己的目标和政策级；另一方面，政府必须考虑骟到土地使用者的利益，不能垤挫伤了土地使用者的积极性掾，从而影响经济增长。因此鲈，在土地增值收益的管理中强，政府必须平衡自身与土地使用者之间的关系以促进土︵地市场的公平与效

7、率。1魃土地增值收益管理的复杂性勺和重要性土地增值收益管岷理政策的复杂性与引起土地铐增值因素的多元化不无关系绳。土地的增值至少可以由以鹁下5个因素引起：(1)城豁镇的拓展引起土地区位的变鍪化；(2)人口的增加引起曝土地价值的增加；(3)土料地使用条件的变化，如容积纽率的增加等：(4)公共基础设施的建设；(5)土地赛拥有／使用者的投资。从理论上讲，土地拥有／使用者幡21/21应获得由于他们的投资而引丝起的土地增值收益；政府和屦社区则应获得由于城市扩展在和公共设施投资等引起的土ど地增值收益。但在现实生活中，分

8、离由于不同原因引起氘的土地增值收益以及政府、薹社区和土地使用者应获取多雯少收益十分复杂，在某些情况下甚至完全不可行。此外，任何一项土地增值政策髹涉及到的成本都相当高昂，雁它的成本主要包括：(1)勹产权定义成本——政府需要蛩对土地使用者／所有者的权拊利和责任进行详细定义(包费括立法成本)；(2)协商窑成本一一政府就土地增值的递收益分配和土地使用者／所有者协商的成本；(3)测忍量、运